Vendre un logement occupé

En tant que propriétaire, vous êtes autorisé à vendre un logement encore occupé. Dans ce cas, vous avez deux options :

Dans le premier cas, vous avez le droit de mettre en vente le logement sans demander l'avis de votre locataire. Vous n'êtes pas non plus obligé de l'en informer préalablement. Cependant, il faut savoir que dans ce cas de figure, vous n'êtes pas à l'abri d'une décote sur le prix de vente.

La deuxième option est plus avantageuse dans la mesure où le bien ne sera pas dévalorisé au moment de sa vente. En outre, le transfert de propriété s'effectuera quand le logement sera vide. Par ailleurs, vous êtes obligé de suivre une démarche précise et respecter les droits du locataire.

Si vous choisissez de vendre un logement occupé, dont le bail n'a pas encore atteint son échéance, le locataire actuel ne jouit pas d'un droit de préemption, sauf si vous comptez vendre un immeuble entier, divisé en plusieurs appartements. Toutefois, cette exception n'est pas valable si le futur acquéreur du bien est un parent du propriétaire. Ce dernier, dans ce cas, devra occuper la maison pendant deux ans au minimum.

Si une clause du contrat de location prévoit que vous disposez d'un droit de visite en cas de vente du logement occupé, vous êtes libre de faire visiter la maison deux heures par jour. Si cette clause est inexistante, il faudra demander une autorisation de visite auprès du tribunal, au risque de commettre une infraction.

Dans le cadre de la vente d'un logement « libre », vous attendrez la fin du bail pour céder la maison. Six mois avant l'échéance du contrat de bail, vous êtes tenu de délivrer un congé pour vente au locataire actuel. Cette notification devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce congé doit absolument mentionner le droit de préemption dont bénéficie votre locataire, ainsi que les conditions de vente du logement.

Le locataire est classé premier sur la liste des acquéreurs potentiels du logement. Ainsi, dès la réception du congé pour vente, il dispose de deux mois pour répondre à votre offre de vente. S'il décide effectivement d'acheter la maison en contractant un prêt, la vente devra s'effectuer dans les quatre mois suivant la réception du congé.

Si le locataire n'est pas intéressé par l'achat, vous pouvez vendre votre bien à une tierce personne. Dans ce cas, vous avez droit à deux heures par jour, du lundi au samedi et hors jours fériés, pour faire visiter le logement aux éventuels acquéreurs. Pour ne pas empiéter sur la vie du locataire, il est préférable d'établir conjointement un calendrier des visites.

Dans le cadre de la vente d'un logement occupé, vous ne pourrez faire visiter les lieux à l'acquéreur potentiel, sauf si cela est stipulé dans le contrat de bail. Si ce n'est pas le cas, la seule solution est de saisir le juge d'instance pour qu'il délivre une autorisation. Il est fortement déconseillé de pénétrer chez votre locataire sans autorisation, même si vous possédez un double des clés. Vous serez coupable de violation de domicile. Pour ce type d'infraction, l'article 226-4 du Code Pénal prévoit 15 000 euros d'amende, pouvant être assortie d'un an d'emprisonnement.

Par ailleurs, si vous avez déjà trouvé un acheteur alors que le contrat de bail n'est pas encore arrivé à terme, il est judicieux d'organiser une rencontre entre le locataire et le futur propriétaire. En effet, ce dernier sera le nouvel interlocuteur du locataire. Il percevra le loyer jusqu'à l'échéance du bail, avant de pouvoir occuper les lieux.Pour vendre un logement libre de toute occupation, l'autorisation du locataire est nécessaire avant de faire visiter les lieux s'il ne s'est pas porté acquéreur. D'où l'utilité d'un calendrier de visite.