La SCI - Société Civile Immobilière
La SCI, ou Société Civile Immobilière, peut être un bon choix pour un achat immobilier, en couple, en famille ou entre connaissances. Pour en savoir plus sur ce type de société, consultez notre dossier.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI ou une société civile immobilière est une société civile possédant un ou plusieurs biens immobiliers achetés par les associés. Elle est ainsi créée par plusieurs personnes, qui composeront les associés de la SCI. La création d'une SCI n'exige pas un capital minimum, et aucune loi n'impose une valeur nominale des parts sociales apportées par les associés. Toutefois, les parts sociales, fixées librement, doivent être égales pour tous les associés. En outre, les associés sont solidaires des dettes de la société, et en sont responsables indéfiniment sur leurs biens personnels. La société civile immobilière, en tant que propriétaire, est chargée de l'administration des immeubles en sa possession.
Dans la mesure où la SCI est une société civile, elle n'a pas le droit d'effectuer des commerces sous forme de location en meublé, ou de vente d'immeubles qu'elle vient d'acquérir, contrairement à une société commerciale. L'objet immobilier appartenant à la SCI est plutôt réservé à l'usage des associés. Toutefois, la location en meublé est autorisée en SCI, si le chiffre d'affaire qui en découle ne dépasse pas 10 % du CA de la société. Pareillement, la SCI peut revendre un bien immobilier, en non meublé, quelques années après l'acquisition de celle-ci, sans en faire son activité principale.
La société civile immobilière est gérée par l'assemblée de gestion et la gérance. Un ou plusieurs gérants peuvent constituer la gérance, désignés soit par le statut de la société, soit par assemblée générale. Selon les dispositions statutaires, les gérants peuvent être ou non rémunérés, et agir ou non conjointement. Les décisions importantes sont prises en assemblée générale.
Qui peut créer une SCI ?
Une SCI peut être créée par toutes personnes physiques ou morales, quelque soit leur nationalité. En effet, aux termes de l'article 1832 du Code civil, loi du 11 juillet 1985, une société peut être instituée par deux ou plusieurs personnes convenant par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie (…), dans un but lucratif ou non.
La SCI est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, stipulant qu'un consentement préalable entre les associés est obligatoire, ce consentement devant être matérialisé par un contrat. Par conséquent, tous les associés créant une SCI doivent tous être capables physiquement d'exprimer leurs avis, excluant ainsi les personnes qui n'ont pas toutes leurs facultés mentales.Une SCI peut ainsi être constituée par :
En effet, une personne mineure peut devenir un associé d'une SCI, puisque cette dernière n'a pas une vocation commerciale. Dans le cas où le mineur n'est pas émancipé, ses apports doivent obtenir l'aval du juge des tutelles, et il doit être représenté par son administrateur légal ou son tuteur.
Comme la SCI peut être créée par deux personnes, deux époux peuvent donc créer une SCI, et en rester les seuls associés. Ils peuvent dans ce cas constituer comme apports des biens de la communauté. Par ailleurs, une société morale n'ayant pas une personnalité juridique ne peut pas devenir un associé dans une SCI. C'est par exemple le cas d'une société de fait ou d'une société en participation (SEP).
Que faut-il pour la créer ?
Une SCI peut être constituée par un acte sous seing privé ou par un acte passé devant le notaire, c'est-à-dire authentique. Les statuts ainsi créés doivent avoir été rédigés en tenant compte des préoccupations et des intérêts de chaque associé.Les statuts établis dans le cadre d'une SCI doivent stipuler clairement :
- le nombre des associés
- les apports de chaque associé
- la forme de la société créée
- l'objet de la société
- son capital social
- la durée du contrat, pouvant s'étaler jusqu'à 99 ans, renouvelable avec le consentement de tous les associés
- le siège social de la société, c'est-à-dire son domicile juridique
- ses modalités de fonctionnement
- la répartition du résultat.
A qui déclarer ?
Un dossier doit être constitué, comprenant les statuts édités en deux exemplaires, les pièces justificatives nécessaires et un imprimé de déclaration type MO. Le dossier est ensuite à remettre au Centre des Formalités des Entreprises ou CFE, qui effectuera les inscriptions sociales et fiscales. Pour trouver le CFE pouvant s'occuper du dossier, les associés peuvent s'adresser à la mairie, à la Chambre de Commerce et de l'Industrie, à la Chambre des métiers ou faire des recherches sur internet ou dans l'annuaire téléphonique.
La constitution de la SCI sera publiée à l'aide d'une insertion dans un journal d'annonces légales, d'un dépôt au greffe du tribunal et d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Après son inscription au RCS, la SCI devient une personne morale.