Parents : comment aider vos enfants à acquérir leur premier bien immobilier

L'apport d'une aide financière d'un parent pour son enfant est une procédure très encadrée en France. Ainsi vous faudrait-il choisir entre différents montages financiers, si vous comptez épauler votre progéniture dans son projet d'achat. La première option consiste à lui consentir un prêt, assorti ou non d'intérêts. Cette aide parentale peut être considéré comme un apport personnel et faciliter ainsi la négociation de conditions de financement meilleures auprès de la banque. Tout emprunt consenti doit néanmoins faire l'objet d'une reconnaissance de dette, enregistrée auprès de l'administration fiscale. Si intérêts il y a, leur montant sera inclus dans votre déclaration de revenus annuelle et sera donc imposable. Le choix d'appliquer un taux d'intérêt, même faible, est souvent recommandé, pour éviter tout risque de brouille entre vos enfants ou d'être accusé de favoritisme.

Si vous êtes prêt à transmettre et que vos moyens vous le permettent, la donation constitue un choix intéressant pour aider vos enfants dans leur projet d'achat. Légalement, si vous avez moins de 80 ans et que votre enfant est majeur, vous avez le droit de lui transmettre en donation tous les 15 ans jusqu'à 31 865 euros, sans avoir à vous acquitter d'éventuels frais ou charges d'imposition. Aussi, les risques de mésentente étant toujours présents, préférez une donation-partage à une donation simple, si vous choisissez cette voie.

Un autre montage financier possible consiste en une mutualisation de l'achat. Dans ce cas, votre enfant prend en charge la majorité des frais d'acquisition, votre soutien se limitera alors à hauteur de 20 à 30% de l'achat. Si vous optez pour cette solution, le bien acheté sera alors en régime d'indivision: toutes les décisions concernant les travaux et la revente du logement ne peuvent être dans ce cas prises sans commun accord entre vous et votre enfant. Vous pouvez néanmoins sortir de l'indivision à terme, en cédant – soit par donation, soit via une vente – de votre part à votre enfant devant notaire. Dans le cas d'une vente, l'opération est à signaler à l'administration fiscale: les éventuelles plus-values seront ainsi calculées dans vos revenus imposables.

Une dernière solution consiste à créer une Société Civile Immobilière avec votre enfant, l'entité deviendra alors le propriétaire du bien. Vous en serez alors associé et détenez un droit de gestion à hauteur de votre participation dans la SCI. Ce montage facilite à terme la transmission du logement à votre enfant, mais reste toutefois soumis à des contraintes financières et administratives plus ou moins lourdes.