Faire attention en défiscalisation - Eviter les pièges

Avant de procéder à l'acquisition d'un logement dans le cadre d'un investissement immobilier à titre locatif, il est conseillé de prendre en compte certaines spécificités concernant le bien à acheter. En effet, certaines particularités liées à la zone géographique où est implantée la résidence peuvent rencontrer des changements. Ce qui risque également de modifier le plan de défiscalisation appliqué au projet, en sachant que ce bien immobilier doit être mis en location pendant plusieurs années.

Par conséquent, sur chaque offre de logement à vendre, il est nécessaire d'évaluer correctement la valeur du bien, aussi bien sa valeur d'achat que sa valeur locative.

Les biens présentant des prix d'achat trop élevés

Attention donc aux offres affichant des prix surévalués. Avant l'achat, il faut donc toujours se renseigner sur les prix en vigueur concernant le type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

Ce prix est généralement établi en fonction :

Les biens qui prétendent à des loyers surévalués

Les dispositifs de réduction des impôts que sont les plans Borloo, Robien et Scellier s'appliquent en fonction du loyer du logement à défiscaliser. Il faut donc éviter les biens immobiliers qui promettent des loyers surévalués. Habituellement, un logement peut prétendre à un loyer plus élevé en fonction entre autres de sa proximité avec les commerces, les écoles, et les lignes de transport en commun.

Les zones où la demande de logement est faible

Les plans de défiscalisation peuvent également être perturbés si votre logement ne trouve pas preneur. Le plan Scellier exige que le bien soit loué dans un délai de 12 mois après son acquisition. De plus, la période de vacance entre deux locataires ne doit également pas dépasser les 12 mois.

Si vous bénéficiez des avantages en défiscalisation, mais que le logement reste inoccupé trop longtemps, vous serez obligé de rendre les économies d'impôts que vous aurez réalisées. Il est donc primordial que votre investissement soit situé dans une région qui dispose d'un fort potentiel en matière de demande en logement.

Les investissements immobiliers dont le montage de défiscalisation prévoit la revente du bien

Pour son projet d'investissement immobilier, mieux vaut également éviter les programmes de Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui inclut, dans le montage de défiscalisation, la revente du bien après quelques années.

Il s'agit d'un système qui pourrait devenir problématique si le bien immobilier se trouve dans un immeuble. Lorsqu'arrivera le moment de la revente (9 ou 12 ans après la mise en location), tous les locaux du bâtiment seront alors remis en vente en même temps. Ce qui risque de désavantager la revente du logement.

Les zones dont l'économique n'est pas suffisamment diversifiée

Un autre point à prendre en compte est l'économie de la région où se situe le bien. Un bien immobilier a plus de chance d'être occupé si l'activité économique du secteur est dynamique, car dans la majorité des cas le locataire choisit de prendre en location un logement qui se trouve à proximité de son lieu de travail.

De ce fait, les zones dont l'économique ne serait pas suffisamment diversifiée ne sont pas à l'abri d'une crise dans leur activité phare. Ce qui mettrait en péril la situation de l'emploi dans ces régions. Une situation qui aurait également un impact sur l'occupation des logements, étant donné que les personnes iront travailler ailleurs.

De la même manière, une zone qui dépendrait trop de son activité touristique pourrait subir le même problème si une catastrophe naturelle ou un autre problème climatique survenait dans sa région, réduisant ainsi son attractivité aux yeux des touristes.

En d'autres termes, un projet immobilier qui bénéficiera d'une bonne opération de défiscalisation doit satisfaire les points suivants :