Appartement à vendre : attention aux erreurs de mesure

La Cour de cassation a rendu le 28 janvier dernier un arrêté jugeant une affaire qui remonte en 2010. Cette décision fournit une réponse qui fera certainement jurisprudence. L'affaire concerne une propriété à Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine, dont l'acte de vente indique une surface de 63,10 m2, alors que l'appartement n'offre en réalité que 59,67 m2 de surface habitable. L'acquéreur, après avoir revérifié les mesures après la conclusion de la vente, découvre qu'il lui manque 3,43 m2, ce qui correspond à une différence de 5,52 % par rapport à la surface annoncée.

Il décide dès lors de porter l'affaire devant un juge, en demandant la restitution des 18 511 ¤ correspondant au prix de la surface manquante. La vendeuse se pourvoie en cassation et obtient une décision favorable, la Cour intimant la société de mesurage de lui dédommager une partie de la somme restituée à l'acquéreur. Le jugement de la Cour de cassation a de quoi surprendre, sachant que la législation actuelle oblige le vendeur à restituer à l'acheteur le surplus du montant de vente en cas d'erreur de mesure, sans possibilité d'obtenir réparation du diagnostiqueur, de l'architecte ou de la société de mesurage.

A noter toutefois que le jugement de la plus haute juridiction française, même s'il est appelé à faire jurisprudence, ne rend pas automatique la réparation du vendeur par la société de mesurage en cas d'erreurs. Le dédommagement reste soumis à certaines conditions, à commencer par l'existence d'une erreur minimale de 5 %. En deçà de cette barre, la restitution des sommes versées n'est pas envisageable. Le remboursement dépend également de la capacité du plaignant à convaincre les juges de la réalité du préjudice subit à cause de l'erreur. Dans ce cas, le vendeur se doit d'apporter des preuves qui affirment qu'il aurait pu vendre son bien pour le même prix, même avec une surface moindre, en évoquant entre autres sa localisation – près d'un complexe de bureaux, d'une école, etc. -, son positionnement sur le marché et l'afflux de demande pour ce type de logement.

L'arrêté publié sur le site de la Cour de cassation ne fait pas l'unanimité. Les diagnostiqueurs immobiliers s'estiment notamment lésés par cette décision appelée à faire jurisprudence. Bruno Dumont Saint-Priest anticipe déjà la réaction des professionnels du mesurage, contraints d'être plus prudents à chaque opération de mesurage. Le délégué général de la Fédération interprofessionnelle des diagnostiqueurs estime notamment que cette décision pousse les mesureurs à émettre un maximum de réserves dès que la définition d'une surface est floue, laissant au notaire le soin de trancher au moment de la transaction.