Que faire en cas de litige sur la vente d'un bien immobilier?

Un litige sur la vente d'un bien immobilier peut toujours arriver. Pour savoir quoi faire si cela vous arrive, consultez notre fiche pratique.

Homme et femme qui se serrent la main
Bien souvent, l'état réel d'un bien immobilier est incertain et les clauses complexes du contrat de vente donnent parfois lieu à de mauvaises surprises conduisant à de nombreux cas de litiges. Si l'on se sent abusé de quelque façon que ce soit lors d'une transaction immobilière, de quels recours dispose-t-on ? Est-il possible de se prémunir contre les litiges éventuels ? Retrouvez l'essentiel des sujets litigieux les plus courants, ainsi que toutes les démarches possibles dans notre dossier entièrement dédié aux litiges sur la vente immobilière.

Les différents cas de litiges

Avant la transaction, le vendeur est tenu de communiquer au futur acquéreur toutes les informations concernant le logement mis en vente, à plus forte raison si la transaction est effectuée par un professionnel (agence immobilière ou autre). Il s'agit notamment des renseignements concernant l'existence de servitudes, les baux éventuellement en cours, mais aussi l'historique des travaux et rénovations majeurs. Ces détails permettent à l'acheteur de se faire une idée précise de la situation du bien immobilier avant de s'engager dans l'achat. Une omission ou une fausse déclaration conduira immanquablement à un conflit entre les deux parties au moment de la jouissance effective du bien.

Viennent ensuite les différentes caractéristiques techniques qui permettent d'évaluer la salubrité et la conformité du logement selon la législation en vigueur du Code de la Construction et de l'habitation. Appartiennent à cette catégorie notamment les informations concernant la contamination des insectes nuisibles, généralement les termites, et la présence de substances à risques dans le bâtiment, plomb, amiante.... Généralement, le vendeur est tenu d'effectuer un état des lieux à travers des diagnostics techniques à jour exécutés en bonne et due forme restituant la condition réelle du logement sous peine de poursuites.

En tant que profane dans le secteur du bâtiment et de la construction, il arrive également que l'acheteur passe à côté de quelques détails essentiels. Les cas les plus fréquents de litiges concernent surtout les vices cachés antérieurs à la vente, mais constatés par l'acheteur uniquement après la vente. En effet, il est impossible d'inspecter de fond en comble tous les recoins du bâtiment mis en vente si bien que ce n'est qu'au fil du temps que ses véritables défauts apparaissent. À ce moment, il est possible d'invoquer la part de responsabilité du vendeur qui aurait eu connaissance de cet état de fait. C'est le cas notamment des défauts de la charpente, de la toiture, des murs de soutènement, des fondations, mais aussi des murs fissurés et des conduites défectueuses... Dans le cas de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA), on parle aussi de vices apparents.

Plus rarement, on constate des litiges engendrés par la mauvaise foi du vendeur qui se dérobe aux accords préalablement établis entre les deux parties : un changement de prix de dernière minute ou encore un refus de livrer le logement même après la signature. Il arrive également que le logement soit livré à la date convenue, mais n'est pas entièrement conforme aux termes du contrat de vente : surface habitable inférieure à celle annoncée, absence d'équipements normalement inclus dans le prix de vente...

Les possibilités de recours

Le droit immobilier présente un schéma bien défini pour régler les différents cas de litiges. Pour les fausses déclarations ou les omissions concernant l'état et la situation du bâtiment, l'acheteur peut adresser une lettre de mise en demeure au vendeur ou au professionnel qui s'est chargé de la transaction l'informant officiellement de la non-conformité du logement aux spécifications annoncées. Sans réponse satisfaisante, l'acheteur peut porter l'affaire devant la justice en saisissant la juridiction civile notamment le tribunal de grande instance.

L'acheteur abusé doit fournir en complément de la lettre de mise en demeure les diagnostics (amiante, plomb, termites...) effectués par le vendeur ainsi que les diagnostics qu'il aura commandés après constatation de la non-conformité ou des défauts du bien immobilier. Pour les vices cachés, le plaignant doit également apporter la preuve que le vendeur était au courant de ces défauts au moment de la vente sinon le dossier n'aura pas de valeur juridique réelle. Si la vente a été effectuée par un professionnel, pour obtenir gain de cause, l'acheteur doit prouver que l'omission des vices a été intentionnelle dans le but de nuire à l'acquéreur.

Dans le cas des VEFA, l'acheteur peut contacter le constructeur ou le promoteur et lui faire part des vices apparents ou de la non-conformité du logement. Il peut choisir de faire jouer la garantie des vices apparents comme stipulé dans l'article 109 de la loi Boutin du 25 mars 2009. En tant que professionnel, cette simple démarche devrait suffire à arranger la situation. Sinon, il reste toujours le recours en justice (juridiction civile) basé sur cet article. En outre, sachez que les logements récents, c'est-à-dire moins de dix ans, bénéficient également de la garantie décennale : sur une période de dix ans, le constructeur a l'obligation de réparer les défauts constatés sur le bien. Sinon, l'acheteur peut demander à la cour la diminution du prix de vente par l'intermédiaire d'un remboursement conformément à l'article 1642-1 du Code civil.

Si le vendeur ne respecte pas à la lettre les termes du contrat de vente concernant le prix, le délai de livraison ou encore la conformité du logement mis en vente, l'acheteur pourra porter le dossier devant le tribunal de grande instance. Pour mettre toutes les chances de son côté, l'acheteur ne doit pas hésiter à requérir l'aide d'un avocat expérimenté à chaque étape de la procédure.

Comment éviter un litige ?

Certaines dispositions préalables s'imposent pour pallier tout litige éventuel. L'acheteur doit notamment veiller à ce que le vendeur lui fournisse la totalité des diagnostics techniques prévus par la loi. Appartiennent à cette catégorie :

  • l'évaluation de la surface conformément aux dispositions de la loi Carrez (cas des copropriétés)
  • le diagnostic Plomb (pour les biens immobiliers construits avant 1949)
  • le diagnostic Amiante(pour les biens immobiliers construits avant 1997)
  • le diagnostic électrique (en vigueur depuis le 1er janvier 2009 conformément à l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation)
  • le diagnostic Gaz (pour les biens immobiliers de plus de quinze ans)
  • le diagnostic Performance Énergétique (à valeur informative uniquement)
  • l'État parasitaire (termites) valable trois mois avant la signature du contrat de vente
  • l'État des risques naturels et technologiques établi par le vendeur lui-même

Tous les diagnostics doivent évidemment être réalisés par un diagnostiqueur assuré conformément aux textes de l'article L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Tous ces documents doivent être complets et en cours de validité avant l'élaboration du contrat de vente (avant-contrat ou promesse de vente ou compromis de vente ou acte de vente définitif). Concernant le contrat proprement dit, il doit comporter en termes clairs les points essentiels :

  • le prix de vente
  • l'avance ou le dépôt de garantie si nécessaire
  • le délai de livraison
  • les caractéristiques générales du logement

Pour plus de sécurité, l'acheteur peut demander l'introduction de plusieurs clauses de garantie supplémentaires dans le contrat. À titre informatif, l'acheteur peut inclure :

  • La garantie des vices apparents valable deux ans ( uniquement pour les VEFA)
  • La garantie d'isolation phonique (valable un an)
  • La garantie de parfait achèvement (valable un an, applicable uniquement aux logements neufs ou rénovés)
  • La garantie de bon fonctionnement assignée à l'équipement du logement valable pendant 2 ans (plomberie, chauffage, fenêtre...)
  • La garantie décennale (valable dix ans après la réception des travaux)

Il n'est jamais superflu de recourir à une aide juridique pour la rédaction des contrats afin d'éviter les mauvaises surprises.

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