Les diagnostics obligatoires pour la vente

Les diagnostics obligatoires sont une étape sine qua none dans la vente d'un appartement ou d'une maison. En effet, les diagnostics pour le plomb, l'amiante ou les termites doivent être présentés pour valider la vente. Notre guide pour savoir quels diagnostics effectuer.

Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ?

Depuis le 1er novembre 2007, un dossier de diagnostics techniques regroupant plusieurs documents doit être annexé à l'offre de vente afin de fournir à l'acheteur toutes les informations nécessaires avant l'achat. Pour obtenir ces documents techniques, le propriétaire du bien doit au préalable faire appel à des techniciens agrées pour effectuer les diagnostics nécessaires.

Grâce aux diagnostics effectués, l'acheteur peut être informé de l'état de son acquisition et de connaître les éventuels problèmes liés au chauffage, à la qualité de la ventilation du logement, à la présence de termites, etc.

Liste des diagnostics obligatoires à effectuer :

• Le CREP ou le constat de risque d'exposition au plomb : tous les bâtiments à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 doivent être contrôlés pour détecter la présence éventuelle de plomb dans ses matériaux de construction
• Le DPE ou le diagnostic de performance énergétique : ce diagnostic concerne tous les bâtiments, anciens ou neufs, dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 2007. le DPE est valable pour dix ans
• Le diagnostic électricité est réalisé sur les logements dont l'installation électrique a été mise en place depuis plus de 15 ans. Il est valable pendant trois ans
• Le diagnostic amiante est effectué dans tous les logements ou bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic est valide indéfiniment si aucune trace d'amiante n'est détectée
• Le diagnostic gaz rejoint le principe du diagnostic électricité. Il concerne les biens immobiliers comportant des conduits de gaz installés depuis plus de 15 ans. Le diagnostic gaz est valide trois ans
• Le diagnostic termites détecte la présence ou l'absence de termites ou de xylophages dans tous les logements bâtis dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Le propriétaire doit donc se référer à une liste disponible à la mairie pour réaliser ou non ce diagnostic. Le diagnostic termites est valide trois ans
• Le diagnostic de risques naturels, technologiques et sismiques ou ERNT concerne tous les bâtiments construits dans une zone définie par décret, et couverte par un plan de prévention des risques naturels, sismiques et technologiques. Le document de diagnostic reste valable pendant 6 mois
• Pour les logements en copropriété horizontale, le métrage loi Carrez est également nécessaire en application de la Loi n° 93-1107 du 18 décembre 1996

Auprès de qui les réaliser?

Pour que les diagnostics soient valables, ils doivent tous être effectués par des techniciens certifiés. Si ce n'est pas le cas, le vendeur n'est pas protégé en cas de litige En effet, dans la mesure les contrôles ont été réalisés correctement, les documents annexés à l'offre de vente exonèrent le vendeur de la garantie des vices cachés.

Le vendeur peut s'adresser à un organisme autorisé à effectuer des diagnostics techniques et rédiger le dossier de diagnostics obligatoires. Plus précisément, ce sont les diagnostiqueurs, c'est-à-dire les techniciens certifiés auprès de cet organisme accrédité qui peuvent effectuer les contrôles.

Que faire en cas de diagnostic négatif ?

Tous les frais afférents aux diagnostics sont à la charge du vendeur. Afin de ne pas alourdir la facture inutilement, le vendeur doit vérifier avant toutes démarches, les diagnostics qu'il doit effectuer et les autres qui ne seront pas nécessaires à la vente. En l'occurrence, si le logement est assez récent et a respecté les normes lors de sa construction, un diagnostic gaz, un diagnostic électricité, un DPE, un CREP ou un diagnostic amiante aboutiraient sans doute à des résultats négatifs. Il en est de même pour les diagnostics termites et l'ERNT.

Au cas où un ou plusieurs diagnostics réalisés avant la vente du logement seraient négatifs, le propriétaire peut corriger les problèmes détectés par le technicien ayant établi le rapport, en effectuant des travaux de remise en état ou de réparation. Le propriétaire devra dans ce cas tenir compte du délai de validité de chaque diagnostic si les réparations doivent s'étaler dans le temps. Dans le cas contraire, au vu des diagnostics négatifs, l'acheteur peut être amené à revoir à la baisse le prix de vente du bien immobilier, puisque les réparations ou les remises en état seront à sa charge après la signature de l'acte de vente.

Toutefois, le propriétaire peut laisser en l'état son logement, le dossier de diagnostics obligatoires comprenant aussi bien les rapports positifs que les négatifs et mettre en vente son bien immobilier. S'il arrive à vendre son logement malgré les défauts précisés dans le DDT, le vendeur est exonéré des garanties des vices cachés.

L'acheteur peut néanmoins demander au vendeur de fournir des devis pour la mise aux normes du logement, dans le cadre d'un achat financé par un prêt à taux zéro. Dans ce cas, les frais de mise aux normes seront couverts par le PTZ.

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