Travaux au sein d'une habitation en location : les rôles respectifs du propriétaire et du locataire

Dans tout contrat de bail, certains travaux sur le logement reviennent exclusivement au propriétaire. Selon l'article 6 de la loi de juillet 1989, le bailleur a l'obligation de fournir au locataire un logement en bon état d'usage et dotés des équipements mentionnés dans le contrat de location. Les travaux à la charge du propriétaire regroupent donc toutes les réparations destinées à faciliter une utilisation normale du logement. Les travaux de réparation, d'amélioration et de réparation réalisés entre deux contrats de bail successifs relèvent donc de sa responsabilité. Concrètement, la responsabilité du propriétaire inclut les travaux lourds sur les systèmes de ventilation et de chauffage, la réfection des portes/fenêtres et de la toiture, la mise en condition opérationnelle des revêtements de sol et de mur et l'installation ou la réparation des branchements de gaz et d'électricité.

La loi de juillet 1989 prévoit toutefois des exceptions, où le propriétaire et le locataire se mettent d'accord contractuellement sur les travaux à la charge des deux parties. Une clause expresse est alors incluse dans le contrat de bail et mentionne quels types de travaux, normalement revenant au propriétaire, seront exécutés par le locataire et quels en seront les conséquences sur le loyer payé. Un locataire peut ainsi négocier la réalisation de certains travaux à sa charge, en contrepartie d'un montant prélevé sur son loyer pendant une durée à mentionner dans le contrat.

Le locataire a l'obligation d'effectuer les travaux d'entretien courant du logement, ainsi que de ses équipements, tout au long de la durée du bail, selon l'article 7 de la loi de juillet 1989. Autrement dit, les réparations locatives et tous les petits travaux, comme le remplacement d'une vitre cassée, le remplacement d'un flexible de douche, l'entretien de la chaudière et la réfection d'une clé perdue sont de sa responsabilité. Le locataire peut, s'il le souhaite, mener d'autres travaux légers, sans en demander l'autorisation préalable du propriétaire.

Ces travaux incluent les petits aménagements tels l'ajout d'équipements facilement démontables, le changement de décoration et toute autre modification, du moment qu'elle ne porte pas atteinte ni à la structure ni aux caractéristiques propres du bien loué. Légalement, le propriétaire n'a pas le droit de s'opposer à ces petits aménagements. Aussi, il n'a pas le droit d'exiger une remise en état des lieux lors du départ du locataire. Ce dernier peut aussi réaliser de lourds travaux sur le logement, non sans accord préalable du propriétaire. Ces travaux nécessitant une autorisation portent sur l'ensemble des aménagements qui transforment la configuration ou la structure du bien, comme le remplacement d'une baignoire par une douche dans la salle d'eau, la pose d'une porte anti-effraction et la réfection de la cuisine.