Résiliation du bail et expulsion du locataire

Comment faire lorsqu'un locataire n'est pas ou plus en règle et qu'il porte atteinte au bon déroulement du bail?

Principes

En général, afin d'éviter une procédure d'expulsion dans le cas où les loyers et les charges sont impayés, le locataire et le propriétaire doivent trouver une solution amiable. Si aucune solution n'a pu être envisagée, le propriétaire ou le bailleur est en droit de résilier le contrat qui entraine une expulsion du locataire. Aussi, le locataire peut être expulsé en cours ou en fin de bail s'il est mentionné une clause résolutoire. Cette clause résolutoire permet de résilier le bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Le départ du locataire se fait dans les conditions suivantes :

le bailleur doit faire appel à un huissier pour délivrer un commandement de payer. Pour être valable, ce commandement doit reproduire de façon intégrale l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Selon l'article 6 de la loi Nº 90.449 du 31 mai 1990, l'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être mentionnée ainsi que la mention indiquant au locataire la possibilité de saisir ce fonds.

Après le commandement de payer, le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette.

À défaut, pour obtenir l'expulsion du locataire, le bailleur ne peut saisir que le juge en ayant recours à une assignation d'huissier devant le tribunal d'instance. Cette convocation doit être transmise au préfet territorialement compétent au moins deux mois avant la date de l'audience. Cela permet à l'autorité préfectorale d'envisager d'autres solutions à travers les services sociaux afin d'effectuer une enquête sociale, de mobiliser les aides et d'établir un rapport pour le juge. Ce dernier appréciera la situation pour pouvoir rendre son jugement.

Si le bail n'est pas écrit avec une clause résolutoire pour non-paiement de charges et de loyers, le bailleur doit assigner le locataire devant le Tribunal d'instance pour demander au juge la résiliation du contrat et l'expulsion. Le tribunal peut encore accorder des délais de paiement en fonction de la situation financière du locataire s'il estime que le locataire peut payer sa dette. Le bail n'est donc pas résilié. Dans le cas contraire, la résiliation et l'expulsion sont immédiates.

La procédure d'expulsion

Durant une expulsion, la présence de l'huissier est obligatoire et dans certains cas la force publique également. L'huissier peut prévenir de sa visite ou non. Un propriétaire voulant lui-même faire quitter les lieux à un occupant commet une violation de domicile et des voies de fait. L'huissier est le seul à pouvoir se charger légalement de l'expulsion. Cette dernière exige le respect de certaines modalités. Faire quitter les lieux à un occupant doit se faire entre 6 heures et 21 heures et pendant les jours ouvrables. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter : Durant une expulsion, le locataire est présent et ne proteste pas. Dans ce cas, l'huissier effectue un procès-verbal en procédant à un inventaire des meubles et en indiquant les lieux où ces derniers seront déposés. Il récupère ensuite les clés du logement. Dans le cas où le locataire est présent, mais refuse d'ouvrir la porte, l'huissier établit un procès-verbal en mentionnant son échec, et peut faire intervenir l'autorité de police. Dans le cas où le locataire est absent, l'huissier doit être accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier pour pouvoir entrer dans le logement. Il établit un procès-verbal d'expulsion, enlève les meubles et change la serrure. Le locataire est informé par une affiche mise sur la porte indiquant qu'il ne peut plus entrer dans le logement.

Cas particulier des locataires en HLM

Pour les locataires en HLM, ils peuvent encore rester dans les lieux, même après la décision du juge qui a prononcé la résiliation de leur bail. Le locataire d'un logement HLM peut voir rétablir ses droits à travers la signature d'un nouveau bail pour un délai ne dépassant pas 3 mois. Cette signature est sous réserve de respecter un protocole d'accord signé avec l'organisme HLM. Le locataire doit donc payer régulièrement une indemnité d'occupation fixée par le juge et respecter un plan d'épurement ou un échelonnement de sa dette locative. Si toutes ces conditions ne sont pas respectées, l'organisme HLM est en droit de faire exécuter la décision du juge en résiliant le bail et en expulsant le locataire.

Trêve hivernale

La Trêve hivernale signifie l'interruption de l'expulsion d'un locataire. En France, les expulsions sont suspendues durant plus de quatre mois chaque hiver généralement du 1er novembre au 15 mars selon l'article L613-3 du Code de la construction et de l'habitation. Cette trêve hivernale s'adresse aux locaux d'habitation constituant la résidence principale du locataire. Après le 15 mars, le locataire est expulsé immédiatement selon la décision de la justice et peut se faire avec le concours de la force publique. La Trêve hivernale n'est pas valable dans les cas suivants :

si un logement décent est proposé aux locataires à et sa famille

si le locataire loue un logement insalubre ayant fait l'objet d'un arrêté de péril

si le locataire occupe illégalement le logement et s'est introduit par effraction.

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