Obligations du locataire

Un locataire a des obligations à remplir. Que ce soit pour des travaux de réparation ou d'amélioration ainsi que des travaux de mise aux normes d'habitation.

Principe général

Le locataire a l'obligation :

en référence à l'article 7a de la loi du juillet 1989, de payer son loyer et les charges selon les termes stipulés dans le contrat de location et cela aux dates convenues ;

selon l'article 7b de la même loi, d'agir en bon père de famille et de n'utiliser ainsi le logement que pour la destination qui a été convenue avec le bailleur et stipulée dans le bail ;

d'effectuer les réparations nécessaires relatives aux dégradations survenues au cours de la durée du bail. L'article 7c citant cette obligation précise néanmoins que le locataire peut s'exonérer d'une telle charge s'il peut prouver qu'il n'est pas responsable des détériorations ;

d'entretenir les lieux, selon les termes de l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit notamment de l'entretien courant du logement et des divers équipements stipulés dans le contrat, ainsi que les réparations locatives citées par décret. Il n'est pas tenu responsable si les dégradations résultent de la vétusté du bien, de sa malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure ;

en vertu de l'article 7g, de souscrire une assurance couvrant au minimum les dégâts des eaux, les incendies et les explosions. Le bailleur a d'ailleurs le droit d'en réclamer un justificatif à chaque anniversaire du bail ;

de laisser le bailleur réaliser des travaux d'amélioration et d'entretien dans le logement, conformément à l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 ;

de ne pas transformer les lieux et ses équipements, selon l'article 7f de cette même loi, à moins que le propriétaire ait expressément émis une autorisation écrite à ce sujet ;

de ne pas conclure un contrat de sous-location ou de cession, si le propriétaire ne lui en a pas fourni une autorisation écrite.

Travaux de réparation et d'amélioration

Le locataire est tenu d'effectuer toutes les petites réparations et l'entretien courant du logement qu'il occupe. Le décret du 26 août 1987 énumère en l'occurrence les réparations qui incombent au locataire, s'agissant principalement des parties du logement dont celui-ci a l'usage exclusif. Il s'agit notamment :

des parties extérieures au logement dont le locataire est le seul usager, à savoir le jardin, les terrasses, les gouttières, etc. ;

des portes et des fenêtres, aussi bien intérieures qu'extérieures ;

de la propreté des raccords de peinture, des papiers peints, des placards, de la boiserie, etc. ;

des installations de plomberie ;

des installations électriques ;

des équipements spécifiques dont il est fait mention dans le contrat de location.

Si le locataire souhaite apporter des améliorations sur le logement qu'il loue, ce qui nécessite des travaux, il doit d'abord demander l'accord écrit du bailleur. Quoi qu'il en soit, le locataire peut aménager le logement comme il le souhaite, sous condition que les aménagements ne détériorent pas les équipements, ni portent atteinte à la sécurité du logement.

Travaux de mise aux normes d'habitation

Si le locataire souhaite que le logement soit conforme aux normes en vigueur, à savoir les normes portant sur la salubrité des lieux, de sa sécurité, de son confort et des équipements qui y sont installés, il peut réaliser à sa charge les travaux que cela implique. Toutefois, ces derniers ne doivent pas nuire à la solidité du bien ni à son bon aspect. Avant la réalisation des travaux, le locataire doit envoyer au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, une notification concernant son projet. Après la notification, le propriétaire peut :

donner son accord et laisser ainsi le locataire effectuer les travaux en question, tout en gardant la faculté d'exiger la présence d'un homme de l'art pour contrôler le déroulement des travaux si ces derniers touchent le gros oeuvre ;

d'informer le locataire, dans les deux mois suivant la notification, de son intention d'effectuer lui-même les travaux à sa charge s'il le souhaite. Les travaux doivent cependant être effectués dans un délai maximum de 12 mois ;

de saisir le tribunal d'instance, dans un délai de 2 mois suivant la notification, pour s'opposer aux intentions du locataire.

De son côté, le locataire n'a pas besoin de l'aval du bailleur si :

aucune saisine n'a été faite par le propriétaire auprès du tribunal au bout de deux mois suivant la date de notification ;

le tribunal n'a pas justifié l'opposition du bailleur ;

le bailleur n'a pas pu réaliser dans le délai de 12 mois les travaux qu'il a promis d'entreprendre à sa charge.

Le locataire peut, à l'échéance du contrat, réclamer une indemnisation pour tous les travaux de mises aux normes du logement qu'il a entrepris à ses frais. Cependant, ces travaux doivent porter sur des aménagements conservant une valeur effective d'utilisation. Un abattement de 6 % est alors appliqué par année écoulée à partir de la date de réalisation des travaux.

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