Mettre son bien en location meublée

Une location est dite « meublée » lorsque le logement possède un mobilier suffisamment important pour permettre au locataire de s'y installer immédiatement avec ses seuls effets personnels, et d'y vivre normalement. Ce qui implique en plus de l'ameublement, la présence d'équipements ménagers tels que le réfrigérateur, un appareil de cuisson, les ustensiles de cuisine et de ménage.

Le caractère « meublé » d'un local nécessite donc l'appréciation et l'approbation de son futur locataire au moment de la signature du contrat de bail, en vertu des articles 1708 à 1760 du Code civil. En d'autres termes, le locataire et le propriétaire doivent s'accorder sur le caractère « meublé » de l'habitation. Faute de quoi, l'habitation peut être requalifiée de logement nu et être soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le succès de ce type de location auprès des bailleurs concerne surtout sa fiscalité plus favorable que celle de la location nue.

Pour mettre son logement meublé en location et bénéficier des avantages fiscaux, certaines conditions doivent être satisfaites.

Les bailleurs imposables résidant en France ou dans les DOM-TOM, ainsi que les bailleurs soumis à l'impôt sur le revenu, peuvent prétendre à plus d'exonérations fiscales selon qu'ils aient le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), ou le statut de loueur professionnel meublé (LMP). Et cela, sous réserve de louer des appartements dits « meublé ».

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP permet de bénéficier de réductions fiscales et d'une rentabilité élevée. À condition toutefois de présenter des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 euros TTC, ou inférieurs à 50 % du revenu global.

Les avantages fiscaux du statut LMNP sont :

Une réduction dénommée « Bouvard » ou « LMNP Scellier » a été mise en place depuis la 2e loi de finances de 2009, pour les logements achetés moins de 300 000 euros. Il s'agit donc d'un avantage fiscal plafonné à 75 000 euros et qui attribue

Les avantages du statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel permet au contribuable d'imputer les charges et les amortissements du logement et des meubles achetés sur ses revenus. Trois critères sont nécessaires pour obtenir le statut LMP :

Les avantages fiscaux du statut LMP sont :

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. À ce titre, elle présente donc deux contraintes :

Une autre spécificité de la location meublée tient du principe de liberté contractuelle concernant l'accord entre le bailleur et le locataire. Cela implique qu'un contrat de bail écrit n'est pas obligatoire, et que le bail verbal est valable. En outre, le loyer est librement fixé par l'accord des deux contractants, tout comme la durée du bail, qui peut être très courte ou à durée indéterminée.

Cependant, si l'habitation meublée louée constitue la résidence principale du locataire, la loi du 18 janvier 2005 de la programmation pour la cohésion sociale stipule que le contrat de bail doit être écrit et concerner une durée de location d'un an au minimum. Un contrat qui est d'ailleurs reconduit tacitement, lorsqu'il arrive à terme.

Le bailleur peut soumettre au locataire, selon l'article L. 623-1 du Code de la constitution et de l'habitation, une proposition de modification du contrat de bail, trois mois avant la date d'anniversaire du bail. S'il y a acceptation de la part du locataire, le contrat sera renouvelé pour un an. Et si le bailleur ne souhaite pas prolonger le bail, il doit émettre un préavis au locataire 3 mois avant l'expiration du contrat et motiver son refus de renouvellement.

Dans le cadre de la liberté contractuelle se rapportant à la location meublée, le bailleur et le locataire peuvent convenir des obligations réciproques. Cependant, en l'absence de précision, le propriétaire du logement doit garantir :