Bail de location meublée

Dans l'attente du contrat type de location meublée de la loi ALUR, prévu cette année, tous les baux signés depuis le 27 mars 2014 doivent inclure certaines informations obligatoires. Parmi ces éléments figurent notamment le montant du loyer ; et le processus de révision avec l'indice de référence et la fréquence de son application ; la durée de location couverte par le bail ; les modalités de récupération des éventuelles charges trop-perçue ; ainsi que le montant du dépôt de garantie. Aussi, le propriétaire a l'obligation de présenter au locataire des documents portant notamment sur l'état des lieux réalisé lors de la précédente remise des clés, l'inventaire complet du mobilier ou meubles fixes, et une quittance de loyer, si le locataire l'exige. Ces documents obligatoires incluent également le dossier complet des diagnostics techniques du logement ou de la maison.

La loi ALUR permet aux étudiants de négocier une durée de location meublée de 9 mois, renouvelable par signature d'un nouveau bail à la fin de ce délai. Par contre, un contrat de location d'un an est renouvelable par tacite reconduction, si aucune demande de résiliation n'émane d'une des deux parties concernées. Le contenu du contrat de location, selon les dispositions de la loi ALUR, ne doit en aucun cas comporter de clauses abusives listées dans l'article 4 de la loi. Est reconnue comme abusive toute clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire, à souscrire un contrat autre que le bail pour la location d'équipements, ou encore à payer les charges inhérentes aux frais de relance, d'expédition de quittance ou d'autres frais de procédure autres que les dépenses prévues par l'article 700 du code de procédure civile. Toutes les clauses abusives reconnues par la loi ALUR sont listées ici.

Le propriétaire a le droit de rompre le contrat de bail dans certains cas, en respectant néanmoins un préavis de trois mois. La demande de congé doit être remise au locataire par courrier avec accusé de réception ou par un acte d'huissier. Le propriétaire est tenu d'y préciser le motif du congé, sous peine de voir sa sollicitation nulle et de non-effet, en plus de payer une amende pénale allant jusqu'à 30 000 ¤, si le bailleur est une personne morale, et 6 000 ¤ si le bailleur est une personne physique.

La loi ALUR prévoit également l'adoption d'un état des lieux normalisé, attendu au 1er trimestre 2015. Ce document dresse notamment la liste des équipements qu'une location meublée aux normes doit comporter. En attendant ce modèle, le propriétaire et le locataire établissent ensemble, d'une manière consensuelle, l'état des lieux. Par contre, si le locataire décide de faire appel à une agence immobilière pour réaliser l'état des lieux avec le propriétaire, le document lui sera facturé 3 ¤/m2 de surface habitable. L'état des lieux lors de la remise des clés peut être complété en cours de location, notamment durant le premier mois de la période de chauffage.

Autre changement apporté par la loi ALUR : le dépôt de garantie dans une location meublée est plafonné à un montant équivalent à 2 mois de loyer hors charge. À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans le mois qui suit la restitution des clés, si l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation engageant la responsabilité du locataire. Le cas échéant, un délai de restitution de 2 mois est prévu. En cas de non-remboursement du dépôt de garantie, le locataire peut engager des procédures de réclamation auprès du tribunal d'instance, si le montant du dépôt dépasse 4 000 euros, ou auprès du juge de proximité si le montant est inférieur.