L'état des lieux

L'« état des lieux » est un document établi dans le cadre d'une transaction immobilière et plus généralement lors d'une prise en location et à sa sortie. Il a pour but de décrire en détail et pièce par pièce l'état du logement et des équipements qui y sont présents.

En d'autres termes, il s'agit d'un document qui permet de comparer l'état d'une habitation au commencement et la fin d'un bail pour prouver que le logement est rendu par le locataire dans le même état qu'il l'a trouvé lorsqu'il a emménagé dans les lieux.

L'« état des lieux » est donc un élément essentiel joint au contrat de location, car il permet de clarifier les responsabilités du bailleur ou du locataire concernant une ou plusieurs réparations à effectuer dans le logement. En ce sens, il est donc censé protéger aussi bien le propriétaire que le locataire, et chacune des parties doit posséder un exemplaire de ce document.

Le document peut être établi sur papier libre et se présente souvent sous l'apparence d'un formulaire spécial, à signer et dater. Chaque personne concernée par la transaction (locataire, propriétaire ou éventuellement le cautionnaire) devra donc posséder une copie de l'« état des lieux » complétée et signée par les parties.

L'« état des lieux » est réalisé avant l'emménagement (entrée) dans le logement puis à la fin du bail (sortie) lorsque l'habitation a été vidée. Il se fait en présence du locataire et du propriétaire ou de son mandataire lors de la remise des clés.

Cependant, il n'est toutefois pas interdit d'effectuer l'état des lieux plus tôt ou plus tard, mais en règle générale pour éviter les cas de litige éventuels, il faut éviter que le bailleur ait encore accès à l'habitation après la remise des clés. Dans la même logique, il est également conseillé d'éviter que le locataire ait encore accès au logement après que celui-ci a rendu les clés.

L'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 relative au Code civil stipule qu'au cours du premier mois d'occupation d'un logement, son locataire peut apporter des modifications sur l'état des lieux qui a été établi. Il arrive assez souvent que le locataire ne remarque certains défauts qu'après avoir emménagé. Par mesure de prudence, il serait alors plus judicieux de signaler ces défauts au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il peut également arriver que propriétaire et locataire soient en désaccord concernant l'état de l'habitation ou d'un équipement. À ce moment-là, l'une des deux parties pourra alors faire appel à un huissier. Cet officier public assermenté avertira alors les deux parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, de son intervention. Il sera notamment chargé d'établir un état des lieux impartial qui sera alors imposé aux deux parties sans possibilité de contestation.

Le document qui établit l'« état des lieux » doit accompagner le contrat de bail. Cependant, son absence ne remet pas en question la validité du contrat de location.De ce fait, en cas d'absence du propriétaire ou du locataire pour effectuer une procédure d'état des lieux, la partie qui désire faire cet inventaire, pour plus de garanties, peut solliciter un huissier de justice à frais partagés. Cet agent effectuera alors l'« état des lieux », après avoir avisé les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Selon l'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 relative au Code civil, si l'état des lieux n'a pas été effectué, le preneur du logement est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. D'après l'article 1731, le locataire sera donc dans l'obligation, sauf s'il apporte une preuve contraire, de restituer l'habitation dans un état de réparation jugé irréprochable pour une prochaine prise en location.

Précisons toutefois que la présomption citée par l'article 1731 relatif au Code civil ne pourra être invoquée par la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux.Dans le cas où c'est le propriétaire lui-même qui aurait refusé d'effectuer l'« état des lieux » lors de la prise en location, ce sera à lui d'apporter la preuve de la responsabilité du locataire concernant d'éventuelles dégradations arrivées au cours du bail.

La portée juridique de l'« état des lieux » a valeur de preuve aux yeux du tribunal. D'après l'arrêt du 23 mai 2002, le document ne constitue pas une convention réciproque, mais se trouve être plutôt une simple constatation.

Il doit donc être fait de telle manière à limiter autant que possible les contestations entre le propriétaire et le locataire. Dans le cas où des dégradations auraient été constatées, le document permettra de désigner, qui du propriétaire ou du locataire devra supporter les travaux. Si la dégradation constatée est attribuée au locataire, le propriétaire peut retenir le coût de la réparation sur la caution de garantie versée par le locataire au moment de son entrée dans le logement.