Les diagnostics obligatoires pour une location
Avant de louer un bien, il est undispensables de faire réaliser un certains nombre de diagnostics. En voici les modalités dans la nouvelle fiche pratique.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Le rôle des diagnostics immobiliers est de renseigner les futurs locataires sur les caractéristiques matérielles, techniques, et écologiques du bien mis en location.On distingue au moins quatre diagnostics à effectuer pour pouvoir mettre en location un bien immobilier vide.Le diagnostic de performance énergétique ou DPE (Article L.134-1 du Code de la construction et de l'habitation — Décret du 15 septembre 2006) a pour rôle de donner une estimation de la consommation en énergie du bien immobilier concernée. Ce type d'évaluation a pour objectif :
Le DPE est valide pendant 10 ans et exige un renouvellement aussitôt que des travaux sur l'isolation, les équipements, ou les ouvertures sont réalisés.Notons également que si le diagnostic de performance énergétique a été établi dans le cadre d'une vente, il sera également valable pour les transactions locatives. À l'inverse, le DPE réalisé pour une location n'est pas valable pour une transaction de vente.L'état des risques naturels et technologiques (Article L.125-5 du Code de l'environnement)Deuxième évaluation obligatoire, l'état des risques naturels et technologiques, ERNT ne constitue pas à proprement parler un diagnostic immobilier, mais il est généralement effectué par un diagnostiqueur professionnel pour des raisons de compétence et de responsabilité. L'État des risques naturels et technologiques se présente sous la forme d'un formulaire listant les risques (inondation, glissement de terrain, etc.) définis par la préfecture de la région où se situe le logement.
Le formulaire ERNT, valable pendant 6 mois, n'a cependant qu'une valeur informative pour le locataire. Même si ce document doit absolument figurer dans le contrat de location fourni par le bailleur et qu'il est également important dans les opérations de vente.
Le diagnostic sur les risques d'exposition au plomb (Article L.1334-1 du Code santé publique – Décret et arrêtés du 25 avril 2006)Le troisième diagnostic obligatoire établit le Constat des risques d'exposition au plomb, CREP. À ce titre, il est également appelé « diagnostic Plomb ». Le CREP est une évaluation obligatoire qui concerne aussi bien les lieux privatifs du logement à louer que les parties communes d'une résidence construite avant 1949, la date avant laquelle l'utilisation du plomb dans la construction était encore autorisée. Dans le cas d'une location, le CREP dans les parties privatives doit obligatoirement figurer en pièce jointe au contrat de location. Le diagnostic Plomb fournit un constat valable pour une durée illimitée si les quantités de plomb détectées sur les lieux sont en dessous de la norme. Par contre, si un contrôle positif a été réalisé sur les lieux le diagnostic est à refaire tous les 6 ans.
La loi Boutin : diagnostic sur la surface habitable
Notons que depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, une 4e évaluation s'est imposée, afin de mieux encadrer les loyers pratiqués lors de la mise en location. Il s'agit du diagnostic Boutin qui effectue une mesure précise de la surface habitable du logement à louer, étant donné que la loi exige de mentionner la valeur exacte de cette surface sur le contrat de location. Le diagnostic reste donc valide tant qu'il n'y a pas modification de la surface habitable. Si cette dernière est réellement différente de la valeur précisée sur le contrat, il y aura un réajustement du loyer.
Auprès de qui les effectuer ?
À l'exception du bilan relatif à l'état des risques naturels et technologiques, tous les diagnostics immobiliers doivent être effectués par un professionnel ayant les compétences et les certifications nécessaires.
L'ERNT peut donc être réalisé par le propriétaire du bien immobilier qui sera mis en location. Il suffit pour cela qu'il utilise les imprimés disponibles dans les mairies et les préfectures, également téléchargeables à partir du site internet du ministère de l'Écologie.
Quant aux diagnostiqueurs professionnels, ils doivent être certifiés par le Comité français d'accréditation (Cofrac). La liste des professionnels certifiés peut d'ailleurs être consultée en ligne sur le site www.cofrac.fr pour faciliter les vérifications.
Soulignons également que ces professionnels du diagnostic immobilier doivent être impartiaux et ne pas avoir de lien qui pourrait nuire à leur indépendance ainsi qu'à leur neutralité vis-à-vis du propriétaire, de l'agence immobilière si elle intervient dans l'opération, ou d'un prestataire effectuant des travaux liés aux diagnostics.
Que faire si l'on ne les a pas lors de la signature du contrat ?
Selon la loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement conforme aux critères de la décence. C'est la raison pour laquelle il doit annexer le dossier de diagnostic technique au bail lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement.Les diagnostics obligatoires doivent être effectués avant la mise en location du bien. Ce qui permet au bailleur de réaliser les éventuels travaux si nécessaire. Si lors de la signature du contrat les diagnostics obligatoires n'ont pas été établis concernant le logement à louer, il est recommandé au locataire de ne pas s'engager. Le contrat de bail sans diagnostics immobiliers peut également être remis en question même après sa signature par le locataire.