Comprendre la sous-location ou la cession de bail

Un particulier locataire peut sous-louer une partie ou la totalité du logement qu'il loue lui-même au propriétaire bailleur, à condition d'obtenir l'autorisation de celui-ci. L'aval du bailleur doit être formulé par écrit, pour constituer une preuve de l'engagement des deux parties en prévision de différends futurs. Si le propriétaire accepte la sous-location, le locataire n'a pas le droit de facturer un loyer supérieur à ce que son bailleur lui facture. Si la sous-location du logement vide ou du logement meublé intervient après le 27 mars 2014, la loi ALUR impose au locataire principal de transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur, ainsi qu'une copie du bail en cours. Ces documents servent de base à la rédaction du bail de sous-location entre les deux parties, en présence ou non du propriétaire.

Important : Une sous-location n'ayant pas reçu l'autorisation du propriétaire expose le locataire principal à une résiliation de son bail initial. Le sous-locataire ne peut alors se prévaloir d'aucun droit vis-à-vis du propriétaire bailleur, son contrat étant signé avec le locataire principal et pas avec celui-ci.

La sous-location est aussi possible dans un logement conventionné, à condition de proposer le bien ou une partie à une personne adulte handicapée. En lieu et place d'un bail de sous-location standard, un contrat d'accueil familial suffit. Aucune autorisation du bailleur n'est dans ce cas exigée. Le locataire principal est juste tenu de l'en informer par lettre recommandée avec avis de réception. Comme dans un contrat de sous-location classique, la durée du bail ou du contrat d'accueil familial ne doit pas dépasser celle du bail principal, de même que le montant du loyer.

De même, un logement du type « loi de 48 » peut être sous-loué intégralement, à condition d'obtenir l'accord écrit du propriétaire. Dans ce type de sous-location, le sous-locataire hérite du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire principal signataire du contrat de sous-location déménage. Le montant du loyer est alors égal à celui payé par le locataire principal. Pour ce type de logement, la sous-location d'une seule pièce ne nécessite aucune autorisation préalable. Sous-louer 2 pièces reste même envisageable, si le sous-locataire vit seul, si le nombre de pièces dans le logement est limité à 5, et si le locataire est âgé d'au moins 65 ans.

Qu'en est-il de la sous-location d'un logement social ? La sous-location intégrale de ce type de bien est formellement interdite. La sous-location partielle reste néanmoins autorisée pour une personne de moins de 30 ans ou pour une personne âgée, ou une personne adulte handicapée. L'organisme bailleur doit être informé dans les deux cas du projet de sous-location, dont la durée est illimitée pour les personnes handicapées ou âgées de plus de 60 ans, et plafonnée à 1 an, mais renouvelable, pour un sous-locataire de moins de 30 ans.