Les clauses abusives

Les clauses abusives peuvent être retrouvées dans chaque contrat. Afin de les reconnaître et de les éviter, consultez notre dossier spécial.

Locations libres :

Les locations libres concernent les locations qui ne sont pas régies par la loi du 6 juillet 1989, en d'autres termes les locations meublées. Sont considérées abusives les clauses qui :

• rendent la durée de la location irrévocable et empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour une raison légitime
• obligent le locataire à établir à ses frais l'état des réparations locatives en fin de jouissance
• permettent au bailleur de prélever sur le dépôt de garantie des indemnités suite à une violation de clauses et conditions du bail, sans qu'aucun justificatif ni jugement n'ait été établi
• obligent le locataire à supporter les dépenses relatives aux éventuelles modifications d'éléments d'équipement, qui normalement sont à la charge du bailleur (remplacement de compteur, modifications de branchement, installation de compteurs d'eau chaude, etc.)
• contraignent le locataire à laisser son domicile être visité en cas d'absence de plus de deux heures ou pendant les jours fériés en vue de la vente du bien immobilier ou d'une relocation
• ne valident le congé donné par le locataire que si celui-ci est signé par son conjoint
• empêchent le locataire d'élire l'habitation objet du bail comme résidence saisonnière ou secondaire, sous peine de résiliation
• engagent le preneur à être responsable de toutes les dégradations matérielles survenues pendant la durée du contrat
• mettent sur le compte du preneur tous les frais d'établissement du bail
• permettent au bailleur de retirer automatiquement les sommes que le locataire lui doit sur le compte bancaire de ce dernier, ou lui imposent le mode de règlement
• portent atteinte à la libre jouissance des lieux et des éléments d'équipement (interdiction d'utiliser l'ascenseur ou l'escalier de service, autorisation d'accès libre du bailleur aux lieux loués, obligation de déposer les clefs en cas d'absence, etc. sous peine de résiliation)
• font dépendre la fin du contrat d'évènements extérieurs et engagent le preneur à s'acquitter de ses obligations financières sans contrepartie.

Locations de logements non meublés :

Les locations de logements non meublés sont régies par la loi du 6 juillet 1989. L'article 4 de cette loi indique notamment toutes les clauses abusives pouvant être inscrites dans un contrat de location de logement non meublé. Sont ainsi réputées non écrites les clauses qui :

• incluent dans le chapitre du contrat réservé aux obligations stipulées à l'article 7 de la loi de 1989 d'autres obligations non citées par ledit article, pour faire croire que les clauses sont légales
• dépassent les obligations légales du locataire, en demandant notamment au locataire de remplacer le compteur, d'installer la boîte aux lettres, de procéder au ramonage de la cheminée, etc.
• fixent un barème de vétusté pour les réparations locatives, en se basant entre autres sur le nombre d'années d'occupation
• interdisent tous travaux d'aménagements qui ne dégradent pas de manière irréversible le bien loué (pose d'une moquette, papier peint…)
• stipulent que tous travaux entrepris par le locataire seront automatiquement acquis par le propriétaire à la fin du contrat, sans que le bailleur ne puisse réclamer une indemnité ni un remboursement, alors que le bailleur est toujours en droit de réclamer la remise des lieux dans leur état d'origine
• obligent le locataire à émettre une justification légale lors de l'envoi du congé pour pouvoir bénéficier du délai de préavis d'un mois
• mettent sur le compte du preneur les frais de procédure en cas de renouvellement du contrat avec révision du loyer.

Locations meublées et non meublées :

Selon la Commission des clauses abusives dans sa recommandation N° 2000-01 du 22 juin 2000, sont également abusives les clauses d'un bail (bail de location d'un bien meublé ou non meublé) qui :

• obligent le locataire à toujours meubler les locaux en quantité et en qualité pour garantir le paiement des loyers et des charges, et pour assurer l'accomplissement des conditions stipulées dans le contrat de location
• demandent au locataire d'effectuer un ramonage périodique de la cheminée, plusieurs fois par an
• obligent le preneur à accepter, sans possibilité de recours, tout ce qui est stipulé dans le contrat sous peine de résiliation
• affranchissent le propriétaire de toutes responsabilités si un incident survient et provoque des dommages matériels ou corporels en raison d'un mauvais entretien des locaux
• obligent le locataire de ne faire appel qu'aux entreprises ou aux architectes proposés par le propriétaire pour effectuer des travaux qu'il a préalablement autorisés
• interdisent l'hébergement de personnes autres que celles dont le locataire à habituellement à sa charge ou autres que celles nommées dans le bail
• permettent au bailleur de mettre fin, à tout instant et sans notification préalable, à toute tolérance qui s'est installée
• exigent la souscription d'assurances autres que celles normalement souscrites par un locataire
• imposent la souscription d'un contrat d'assurance auprès d'une compagnie d'assurance désignée par le bailleur
• interdisent au locataire de s'adonner à des activités politiques, syndicales ou sportives
• exigent que le locataire élise domicile dans les lieux qu'il a loués à l'échéance du bail.

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