Le bail commercial précaire

Le bail commercial précaire est un abus de langage désignant en réalité le bail commercial dérogatoire ou bail de courte durée. Il s'agit d'une disposition légale permettant de contracter un bail pour une période déterminée strictement inférieure à deux ans conformément aux dispositions de l'article L145-5 du Code de commerce. Il est à dissocier de la convention d'occupation précaire qui, pour un cas de force majeure, ne prend pas en compte une durée préétablie pour la validité du contrat.

Un bail commercial précaire est donc valable uniquement pour les contrats inférieurs à 24 mois. Il est destiné principalement à une première location et ne peut être reconduit sous peine de se transformer en bail commercial classique (3/6/9), exception faite toutefois pour les baux successifs totalisant 23 mois au maximum (cf. loi n° 2008-776 du 4 août 2008, Loi de Modernisation de l'Économie ou LME).

Le Bail commercial dispense du paiement du droit de bail, mais en contrepartie, le locataire ne peut prétendre à la jouissance du droit de propriété commerciale énoncé à l'article L. 145-1 du Code de commerce. Par ailleurs, le loyer pour un bail commercial précaire doit être inférieur aux cours pratiqués sur le marché dû à la précarité même du contrat.

Un bail commercial précaire est applicable uniquement sur accord explicite des deux parties tout comme il est irrévocable sauf accord réciproque. Si le locataire souhaite tout de même se départir du contrat sans l'approbation du bailleur, il pourra quitter les lieux, mais sera tenu de verser la totalité du loyer dû au titre de la période de validité du contrat. Arrivé à l'expiration du bail, le locataire devra quitter le local et ne pourra faire valoir son droit à une quelconque indemnité d'éviction. Sans accord préalable des deux parties avant l'expiration du bail, le bail commercial précaire sera automatique reconduit en bail commercial classique.

Avant de contracter un bail commercial précaire, il est sage de recourir aux conseils avisés d'un juriste ou d'un avocat spécialisé dans les baux. Il s'agit notamment de s'informer sur les dispositions légales régissant ce type de contrat. Plusieurs points cruciaux sont à mettre en exergue notamment les droits et obligations de chaque partie. Plus particulièrement, le bailleur doit entre autres s'assurer de ses recours éventuels en cas litiges ou encore se renseigner sur les délais à respecter pour pouvoir faire valoir le statut de bail commercial précaire.

D'autre part, il est préférable pour le locataire de connaître dans les moindres détails les conséquences liées à la perte de la jouissance de la propriété commerciale avant de s'engager dans un tel contrat. Il doit également garder à l'esprit que du fait du caractère précaire de la location, il est peu rentable de s'engager pour des locaux nécessitant un investissement important en termes de travaux d'aménagement ou de réhabilitation. Aussi doit-il s'assurer avant tout de l'adéquation des locaux à ses besoins réels.

Généralement, l'assistance d'un notaire ou d'un avocat est judicieuse pour la rédaction du contrat. En effet, un soutien juridique est nécessaire pour éviter toute ambiguïté dans les clauses à inscrire. Doivent figurer obligatoirement dans le contrat notamment :

En outre, peuvent être également mentionnées dans le contrat les clauses additionnelles relatives à l'activité destinée à être exercée dans les locaux notamment concernant les nuisances sur le voisinage, l'usage abusif des locaux... D'autres clauses peuvent venir renforcer le contrat suivant la spécificité des locaux ou de l'activité qui y sera pratiquée.

Une fois ces détails fixés et inscrits en termes clairs, le contrat peut être signé et le locataire peut jouir immédiatement des locaux à sa convenance en veillant toutefois à s'acquitter convenablement de ses obligations.