EHPAD en LMP

Ou plutôt qu'est ce qu'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes au statut de loueur meublé professionnel?

Principe

Loueur en meublé professionnel ou LMP : Toute personne physique dont la résidence principale est située en France ou en Outre-mer et qui est imposable a le droit de devenir loueur en meublé professionnel ou LMP. De même, les personnes morales telles qu'une Société anonyme à responsabilité limitée, une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou une société en nom collectif, toujours domiciliées en France et soumises à l'impôt sur le revenu, peuvent également agir sous le statut de LMP. Pour ce faire, elles doivent investir dans un bien immobilier dans le but de le louer en meublé, c'est-à-dire livré aux locataires avec tout le mobilier nécessaire au confort de ces derniers. La location en meublé concerne notamment les locations saisonnières, les chambres meublées, les résidences avec services, les résidences de tourisme et les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD. A la différence des Loueurs en meublé non professionnels ou LMNP, les LMP sont inscrits au RCS ou registre du commerce et des sociétés et paient leur impôt sur le revenu. Ils paient également des cotisations auprès des organismes sociaux et bénéficient de la protection sociale correspondante. Les investisseurs en location meublée sont en outre considérés professionnels dès lors que leur revenu annuel dépasse les 23 000 euros et que celui-ci constitue plus de la moitié de leurs ressources globales. Comme toutes les locations en meublé, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes doivent également être équipés d'un mobilier adéquat, fournissant aux occupants, c'est-à-dire les personnes dépendantes dont l'âge moyen se situe entre 85 et 95 ans, le confort nécessaire. En outre, contrairement aux autres locations en meublé telles que les résidences de tourisme ou les résidences saisonnières, l'EHPAD doit inclure des installations spécifiques et des services pour garantir l'assistance des locataires. En effet, ces derniers auront besoin d'un suivi quotidien de leur état de santé et requièrent souvent l'intervention de professionnels de santé spécialisés comme des kinésithérapeutes, des rhumatologues, des cardiologues, etc.

Un secteur réglementé

Les EHPAD sont des biens immobiliers nécessitant des installations particulières étant donné leur vocation. Ainsi, l'État applique un contrôle strict pour surveiller leur conformité aux législations en vigueur. En l'occurrence, le secteur spécialisé dans l'étude des phénomènes et des problèmes liés au vieillissement des personnes, dont fait partie les EHPAD, obéit à une obligation de conventionnement, axée autour de trois impératifs principaux :

les EHPAD doivent accorder une importance particulière à la qualité de leur service et adopter ainsi une démarche allant dans ce sens ;

leurs gestionnaires doivent coordonner les services offerts aux locataires ;

rendre la gestion des structures la plus transparente possible.

Concernant spécifiquement le LMP, comme tout professionnel, il doit se plier aux obligations comptables et déclaratives des entreprises et n'est pas en outre éligible aux défiscalisations Borloo et Robien. Notons toutefois que l'État peut accorder jusqu'à 450 000 euros d'aides aux LMP qui investissent dans un EHPAD de 80 lits.

Un investissement optimal

Il est vrai qu'investir dans un EHPAD en LMP nécessite un fonds assez important, mais c'est un investissement qui rapporte. Si le loueur en meublé professionnel doit souvent injecter plus de 500 000 euros dans la réalisation de son projet et pouvoir dépasser ainsi les 23 000 euros de recettes locatives, il est toutefois exonéré de l'ISF si l'EHPAD génère plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Il peut également récupérer la TVA à condition que le bien soit situé dans une résidence de services, qu'il ait signé un bail commercial avec un prestataire fournissant les services parahôteliers principaux comprenant les petits-déjeuners, l'accueil-gardiennage, la fourniture du linge de maison et l'entretien des parties privatives. Le LMP jouit également de la protection sociale étant donné que son inscription au registre des commerces et des sociétés l'assujettit au paiement des cotisations des organismes sociaux. Par ailleurs, un amortissement linéaire peut être appliqué sur l'établissement pour une durée de 30 à 40 ans, pareillement pour le mobilier sur une période de 5 à 7 ans. Ceci permet de réduire l'impact fiscal sur la fin de l'investissement, les recettes locatives étant exonérées d'impôt même si les charges d'exploitation sont quasi-nulles. En investissant en LMP dans un EHPAD, il est également possible d'acheter via une structure patrimoniale telle qu'une SARL familiale et en tirer tous les avantages lors de la transmission du patrimoine à l'avenir. Bref, les avantages découlant de l'investissement dans un EHPAD et ceux inhérents au statut de LMP font de l'achat d'un EHPAD en LMP une combinaison gagnante sur le marché de l'immobilier.

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