EHPAD en LMNP

Ou plutôt qu'est ce qu'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes au statut de loueur meublé non professionnel?

Principe

Toutes personnes physiques imposables domiciliées en France et toutes entreprises soumises à l'impôt sur le revenu peuvent acquérir un logement destiné à l'habitation sous le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP. Dans ce cas, le bien immobilier sera mis à la location équipé de tout le mobilier qui permettra aux futurs locataires de vivre dans un minimum de confort sans qu'ils aient besoin d'apporter des meubles supplémentaires pour que le logement soit habitable. L'investissement en LMNP concerne principalement les résidences étudiantes, les résidences avec services, les résidences de tourisme, les locations saisonnières, les chambres meublées et les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, tous meublés. Concernant plus particulièrement le logement EHPAD destiné à recevoir des personnes âgées requérant l'assistance de professionnels de santé, le loueur meublé non professionnel doit en plus fournir les installations et les services nécessaires permettant d'assurer les soins quotidiens dont elles ont besoin. Par ailleurs, un investissement dans un logement EHPAD en tant que LMNP est soumis à certaines contraintes : les recettes locatives obtenues grâce au logement EHPAD ne doivent pas dépasser 50 % du revenu global du loueur non professionnel et un montant maximal de 23 000 euros.

Points à surveiller

En investissant dans un EHPAD sous le statut de LMNP, il importe de prendre en compte certains points :

l'investissement dans un EHPAD sous le statut de LMNP ne permet pas de profiter d'une défiscalisation Borloo ou Robien

les immeubles loués sous ce statut sont passibles de l'ISF ou l'impôt de solidarité sur la fortune

le statut de LMNP ne permet pas de bénéficier du régime d'exonération des biens professionnels

en cas de déficits, ceux-ci ne seront pas déduits du revenu global et s'imputeront uniquement sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) obtenus au cours de la même année ou des 6 prochaines années

la cession de l'immeuble se plie au régime des plus values privées, soit une taxation à 27 %, comprenant une CSG après abattement de 10 % par an à partir de la 6ème année et exonération dès la 16 année.

Un secteur réglementé

L'investissement dans un logement EHPAD est un secteur réglementé, les LMNP devant notamment se soumettre à un conventionnement dite conventions tripartites. Ces conventions permettent aux autorités d'assurer la qualité des services et des prestations proposés par les investisseurs privés. Les EHPAD LMNP doivent donc :

adopter une démarche qualité

harmoniser les prestations qu'ils offrent aux résidents de leur EHPAD

gérer les structures avec transparence.

Afin d'aider les établissements à respecter les conventions, l'État peut octroyer des aides pouvant atteindre 450 000 euros aux EHPAD de 80 lits environ.

Les avantages d'un tel investissement

Investir dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes sous le statut LMNP peut présenter plusieurs avantages : La TVA peut être récupérée si l'investissement remplit les conditions suivantes :

l'EHPAD est situé dans une résidence de service,

un bail commercial de 9 ans ou plus incluant l'accueil des personnes âgées, leurs petits déjeuners, la fourniture du linge de maison, l'entretien des parties privatives et le gardiennage a été conclu avec un exploitant,

les loyers perçus sont soumis à la TVA de 5,5 %.

La TVA est remboursée en intégralité 6 mois après l'acquisition du bien. Cet avantage fiscal permet par exemple à l'investisseur de rembourser une partie du prêt immobilier, de souscrire une assurance-vie, d'investir le montant dans un autre bien, etc. En tant que LMNP, l'investisseur peut appliquer des amortissements linéaires sur le bien immobilier pendant 30 à 40 ans, et sur le mobilier pendant 5 à 7 ans, et créer ainsi des amortissements réputés différés.

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