Le viager pour l'achat d'un logement

Le viager est par définition la cession d'un bien à un tiers qui, en contrepartie, verse une rente au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. Il s'agit d'un contrat régi par l'article 1964 du Code civil et qui, dès sa signature, est conditionné par la durée de vie du vendeur. En d'autres termes, l'achat en viager est un investissement pariant sur la durée de vie d'une personne.

Ainsi, le vendeur est appelé « le crédirentier » tandis que l'acheteur est dénommé « le débirentier ».Ce dispositif permet à l'acheteur un paiement échelonné pour accéder à la propriété. Selon la durée de vie du crédirentier, le débirentier payera un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien acheté en viager.

L'achat ou la vente en viager d'un bien immobilier se conclut par la signature d'un acte authentique en la présence d'un notaire.L'acheteur « débirentier » devra alors s'acquitter :

Lorsque les deux parties concluent un contrat viager, le débirentier verse un premier montant appelé « le bouquet » inférieur à la valeur du bien. Suivra ensuite le paiement des rentes mensuelles ou trimestrielles suivant les termes du contrat, versé au crédirentier jusqu'à son décès.

À noter qu'en vertu des articles 605 et 606 du Code civil, si le crédirentier continue de vivre dans le logement qu'il cède, le contrat viager doit préciser que les frais d'entretien et de travaux seront à sa charge, excepté pour les grandes réparations (toitures, murs porteurs, etc.).

Le contrat peut donc prévoir un viager dit « occupé » comme c'est souvent le cas, permettant au crédirentier de rester dans son habitation jusqu'à la fin de sa vie. Dans le cas contraire, l'acte est dit « libre », et permettra au débirentier de s'installer directement dans le logement acheté ou de le mettre en location. Toutefois, le montant de la rente d'un viager libre est généralement supérieur à celle d'un viager occupé. Les frais d'entretien ainsi que les travaux de réparation seront également à la charge de l'acheteur.

Si le crédirentier vit en couple, il peut également souscrire une rente sur deux têtes qui entraînerait le versement à vie de la rente au bénéfice de la dernière personne vivante, si l'autre venait à disparaître.

Dans le cas où le crédirentier décède dans les 20 jours suivants la signature de l'acte de vente, les héritiers ou autres proches du défunt peuvent annuler le contrat viager, selon l'article 1975 du Code civil. Pour cela, le vendeur doit avoir déjà été affecté par la maladie qui a causé sa mort lors de la signature de l'acte viager. La procédure ne serait donc pas possible si par exemple le décès est dû à un accident.

Pour évaluer la rentabilité d'un viager immobilier, l'acheteur ou le vendeur se réfère au montant de la rente qui est calculé selon une formule précise. Il s'agit dans un premier temps de faire une estimation de la valeur du bien immobilier puis d'en déduire la rente à verser périodiquement en fonction des mois qu'ils restent à vivre au crédirentier.

Ces mois prévisionnels sont établis en fonction de données statistiques d'espérance de vie présentées dans des tables élaborées par les assureurs. Dans ces tableaux statistiques, un coefficient diviseur est attribué pour chaque âge. Plus le crédirentier est âgé, plus le coefficient diviseur relatif à son âge est faible. Le montant de la rente est alors obtenu en divisant la valeur du bien immobilier par le coefficient diviseur correspondant à l'âge du vendeur.

Exemple :Mr Louis achète en viager la maison de Mr Pierre, dont la valeur est estimée à 200 000 euros.Mr Pierre est âgé de 70 ans révolus. Ce qui correspond à un coefficient diviseur de 9,667 dans le tableau statistique.La rente annuelle sera donc de : 200 000 /9,667 = 20688,942 euros,ce qui donne par trimestre : 20688.942 /4 = 5172,235 euros,ou une rente mensuelle de : 20688,942 /12 = 1724,079 euros