La SCPI - Société civile de placement immobilier

La SCPI, ou société civile de placement immobilier, se développe fortement ces dernières années. Apprenez en plus dans notre dossier spécial.

Qu'est-ce qu'une SCPI

La Société civile de placement immobilier ou SCPI est une société qui a pour vocation l'acquisition puis la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. De ce fait, elle dispose des mêmes compétences qu'une société de gestion spécialisée dans l'immobilier de location. À savoir :

• La collecte des fonds provenant de comptes épargne, la sélection puis l'acquisition de plusieurs biens immobiliers tels que les logements, locaux commerciaux, entrepôts, bureaux, etc.
• La vente auprès de particuliers des parties de son patrimoine immobilier sous forme de quotes-parts
• La gestion et la rentabilisation des actifs immobiliers acquis et le versement des revenus fonciers perçus par les adhérents de la SCPI suivant la valeur de leur quote-part
• La revente à terme de la totalité de son patrimoine immobilier pour redistribuer les capitaux avec leurs plus-values aux adhérents de la SCPI.

Tout au long de son activité, la SCPI perçoit donc des revenus locatifs et supporte les charges liées aux travaux et à l'entretien des biens qu'elle possède. Habituellement, une SCPI regroupe des actifs immobiliers de même type. Les SCPI peuvent ainsi se catégoriser en :

• SCPI de Logement
• SCPI de bureaux
• SCPI de locaux pour le commerce
• ou encore en SCPI de places de stationnement

À l'inverse des actions immobilières ou des SICAV (Société d'investissement à capital variable), les SCPI ne font pas l'objet d'une cotation en bourse. De ce fait, les fluctuations du marché boursier n'influencent pas la valeur des parts d'une SCPI. Les quotes-parts d'une SCPI sont plutôt dépendantes de l'évolution de la valeur marchande des actifs immobiliers qu'elle possède. À noter que la Commission des opérations de bourse (COB) a pour rôle de veiller au respect des règles de gestion et d'organisation appliquées au sein des SCPI. Ceci, afin de protéger les intérêts des investisseurs sur le long terme.

Pourquoi fonder une SCPI ?

Les Sociétés civiles de placement immobilier permettent de se procurer des parts d'une société dont la mission est d'acquérir des biens immobiliers, de les rentabiliser puis de reverser les bénéfices aux investisseurs. Par conséquent, les SCPI constituent des placements qui peuvent intéresser les investisseurs dans le sens où ils s'engagent dans un marché où leurs risques sont atténués par le processus de mutualisation. Contrairement à l'investissement locatif classique, la Société civile de placement immobilier est un mode d'investissement plus souple, plus simple et qui présente plusieurs avantages :

• Elle constitue une solution d'investissement modulable qui s'adapte au budget et à la capacité d'épargne de chacun
• Elle comporte moins de risque qu'un investissement locatif traditionnel, car une part dans une SCPI concerne plusieurs biens répartis sur tout le territoire national. Cette répartition des risques la rend moins sensible à une fluctuation qui surviendrait sur un marché immobilier local.
• Elle a également plus de chances de générer une plus-value sur un placement effectué, étant donné que les biens sont souvent acquis grâce à des prix en deçà des prix réels du marché. Ce qui permet de garantir l'obtention d'un profit après la revente d'un bien.

Quelle est sa fiscalité ?

Excepté les profits réalisés lors de la revente, la fiscalité d'une quote-part en SCPI s'applique en fonction des revenus locatifs perçus. Il y a tout d'abord les revenus financiers, issus de placement en trésorerie de SCPI, et qui sont imposables à 30,1 %. Mais il y a également les profits soumis à l'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers majoritaires sont soumis à l'impôt sur le revenu selon deux méthodes (régimes). Le régime microfoncier concerne les revenus remplissant certaines conditions :

• Ne pas excéder les 15 000 € annuels
• Être propriétaire d'un bien immobilier mis en location nu
• Ne pas être propriétaire d'un logement bénéficiant d'un des avantages fiscaux que sont les dispositifs Robien, Besson, Borloo, Malraux et Périssol.

Il s'agit d'un régime qui implique que les loyers perçus soient soumis à des prélèvements sociaux de 12,1 %. Il est également synonyme de loyers imposables à 70 % de leurs valeurs, en fonction du barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'autre méthode, le régime des frais réels, est destinée aux propriétaires bailleurs qui supportent de lourdes charges. Ces charges sont alors totalement déduites des impôts, tandis que les revenus sont imputés des 12,1 % de prélèvements sociaux. En ce qui concerne les plus-values de cession (revente), celles-ci sont imposables lorsqu'elles concernent les biens acquis depuis moins de 15 ans. L'imposition se fait au taux global de 28,1 % qui représente les 12,1 % de prélèvements sociaux auxquels s'ajoute 16 % de taxe.

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