Le nouveau prêt à taux zéro ou PTZ +

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, vient d'être réformé. Quels sont exactement les changements qui ont été faits ? Découvrez le dans notre dossier sur acheter-louer.fr.

15 ans de prêt à Taux zéro

En pratique, le prêt à taux zéro (PTZ) est remboursable sans intérêt sur une durée variable, en fonction des revenus fiscaux dont bénéficie l'emprunteur. Il a été créé à l'initiative du Ministre du logement de l'époque : Pierre-André Périssol. A l'époque, le PTZ ciblait les familles jeunes, ouvrières (qui représentaient environ 60% de ses bénéficiaires).

Au total, l'État y aura investi 1,2 milliards d'euros. La réforme de 2005 a ouvert aux ménages la possibilité de devenir propriétaires d'un bien neuf comme ancien, sans aucune obligation de travaux. Cela, afin que les localités souffrant d'une offre faible en logements neufs ou d'un marché locatif tendu ne soient pas pénalisées.

Du fait de la hausse continuelle des prix, le PTZ perdait progressivement de son intérêt, n'étant alors plus bénéfique qu'aux investisseurs dans les régions les plus défavorisés : la zone C qui représentait à elle seule 45% des achats soutenus par le PTZ. A l'inverse les secteurs les plus coûteux (la zone A) tels que Paris, la Côte d'Azur ou les zones frontalières et littorales n'ont eu droit qu'à 18,3% d'achats PTZ. Une forte relance du marché de l'immobilier aurait pourtant été bénéfique à ces régions.

Le PTZ+ prend une nouvelle orientation: favoriser les logements neufs des zones chères et l'immobilier ancien dans les zones rurales. L'État entend augmenter le nombre de propriétaires français tout en préservant ses caisses. Le gouvernement espère ainsi économiser 1,6 milliard d'euros sur les 5 années à venir.

Pour être éligible au PTZ, il fallait, au préalable, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années antérieures à la demande. Toute fois, une exception est faite pour les invalides, handicapés et victimes de catastrophes. Un plafond de ressources, selon la zone, était imposé: de 31 250 euros à 64 875 euros en zone A et de 23 688 euros à 44 425 euros pour les autres. La somme du PTZ dépendait des revenus fiscaux des emprunteurs et de l'ensemble des futurs occupants pour l'avant dernière année ou la dernière année, selon la date de la demande de prêt.

Le PTZ+ et les changements apportés

Le PTZ+ ne prend plus en considération les ressources des emprunteurs, sa priorité étant l'ouverture aux primo-accédants. Les biens neufs et surtout conforme à la norme BBC (Bâtiment de Basse Consommation) auront droit à des prêts particulièrement intéressants. Le PTZ+ supprime et remplace les anciens PTZ, prêt Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts qui accompagnaient le prêt à taux zéro des débuts.

Le prêt peut s'étaler sur une durée variable en fonction des revenus et de la composition du foyer. L'offre se complexifie du fait de la prise en compte de nouveaux paramètres tels que la consommation d'énergie (BBC ou étiquette entre A et D avantageux), la zone géographique, le type d'habitat et la composition familiale.

A titre de comparaison, considérons d'abord l'exemple d'un couple sans enfant, gagnant 60 000 euros par an et planifiant une acquisition d'un bien neuf BBC en zone A. Dans le cadre du PTZ actuel (dont ils ne peuvent bénéficier, leurs revenus sont trop élevés), le prêt immobilier du ménage sera de 200 000 euros sur 20 ans, le crédit d'impôt de 18 077,82 euros. Avec le PTZ+, le prêt à taux zéro sera de 80 000 euros sur 8 ans.

Considérons ensuite l'exemple d'un couple avec 3 enfants gagnant 40 000 euros par an. Il cherche à acquérir en zone C, un bien ancien, avec un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans et un crédit d'impôt de 7464,69 euros. Le PTZ dont il bénéficierait serait de 18 000 euros sur 6 ans, tandis qu'en PTZ+ il aurait droit à 18 200 euros sur 8 ans. D'une manière générale, le PTZ+ diffère assez peu du PTZ sur le montant alloué. Les vrais bénéficiaires de cette réforme sont les logements neufs et BBC.

Du fait de la complexité du nouveau dispositif, il devient indispensable de faire une simulation avant de se décider à acheter en bénéficiant du PTZ actuel ou d'attendre l'entrée en vigueur du PTZ+. Le montant du prêt alloué sera sensiblement plus important au fur et à mesure que la famille est grande. Il ne peut toutefois dépasser 40% du coût total du bien si c'est un logement neuf BBC ou 30% pour un non BBC, tandis qu'un logement ancien ne peut espérer un prêt de plus de 20% (le montant variera en fonction de sa performance énergétique).

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