La location d'un logement conventionné en loyer intermédiaire, partie 1

Comment faire lorsque l'on souhaite louer un logement conventionné en loyer intermédiaire?

Principe

La location d'un logement conventionné en loyer intermédiaire se réalise lorsqu'un bailleur signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Son but est de jouir d'un avantage fiscal ainsi que d'une subvention venant de l'agence afin de réaliser les travaux nécessaires.

Pour bénéficier de ces avantages, le bailleur s'engage à louer le logement à titre de résidence principale à des personnes physiques qui n'ont aucun lien ni avec lui ni avec l'établissement ayant signé la convention.

Un autre engagement auquel le bailleur est soumis concerne le loyer. La convention stipule en effet que durant toute la durée du contrat, le loyer doit être inférieur à celui du marché et le choix des locataires doit porter sur les personnes dont les ressources sont en dessous de la moyenne. Les dispositions relatives à la loi du 6.7.89 gèrent les rapports entre les locataires et le bailleur.

Obligations des parties

La convention oblige le bailleur à louer un logement décent. Plus précisément, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes qui peuvent porter atteinte à la santé du locataire. Voici les critères qui font qu'une habitation est décente :

Un système de chauffage et un équipement électrique respectant les normes et règlements en vigueur.

Des pièces principales bénéficiant d'un éclairement naturel suffisant

Un système d'isolation très performant et respectant les normes de sécurité et environnementales.

Une maison suffisamment aérée pour garantir la santé des occupants.

Au niveau confort, le logement doit comporter les équipements suivants :

L'accès à l'eau potable avec une installation de qualité

Une cuisine respectant les normes tant au niveau de l'aménagement qu'au niveau du système d'évacuation des eaux usées

Une installation sanitaire en excellent état

De son côté, le locataire s'engage à l'entretien du logement. Il doit ainsi :

Prendre en charge l'entretien courant du logement

Garantir au moins une fois par an l'entretien de la chaudière individuelle

Assurer le logement contre l'incendie et le dégât des eaux

Réparer les dégradations survenues dans les locaux durant le bail

Congé

Le locataire a le droit de donner congé à condition de respecter trois mois de préavis. Ce délai d’un trimestre peut toutefois être réduit à un mois pour les raisons suivantes :

Le locataire est âgé de plus de 60 ans et son état de santé entraîne le changement de domicile.

Il vient d'avoir un premier emploi

Il est muté pour un autre emploi

Il est bénéficiaire du RMI

Le bailleur aussi peut donner congé au terme du bail pour trois raisons, à savoir :

La vente du logement

La reprise du logement

Pour des causes légitimes et bien fondées

Expulsion

Quatre raisons sont susceptibles d'entraîner l'expulsion du locataire :

Le non-paiement des charges dûment justifiées

Négligence de la souscription à une assurance habitation

Le non-paiement des loyers

Le non-versement du dépôt de garantie

Même après que l'expulsion soit ordonnée, le locataire peut demander un délai de grâce à un juge pour se reloger. Ces sursis accordés peuvent aller de trois mois à trois ans selon les situations respectives de l'occupant et du propriétaire.

Convention

La convention ne fait pas l'objet d'une publication sur un livre foncier ou sur un fichier immobilier. Elle entre en vigueur lorsque le bail conclu pour son application prend effet. La convention est valable pour six ans. Cette durée peut être prolongée de trois ans sous réserve d'une demande effectuée par le bailleur. Un avenant s'ajoute ainsi à la convention initiale pour valider la prolongation.

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