IRL et révision annuelle des loyers

Comment doit-on calculer une révision annuelle de loyer ? Et comment réviser un loyer dont le montant n’a pas été révisé depuis plusieurs années ?

Comment est-elle calculée ?

Généralement, un contrat de location prévoit la possibilité de revoir chaque année le loyer. La date à laquelle la révision sera effectuée doit être indiquée dans le contrat lors de la signature, sinon la révision sera réalisée à chaque échéance. Le loyer sera alors revu à la hausse, mais le bailleur doit tenir compte du dernier IRL publié par l'INSEE pour calculer cette augmentation. L'Insee base cet indice sur la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers des douze derniers mois. La date de référence pour la révision du loyer sera toujours celle du dernier indice publié par l'INSEE, à moins qu'une clause du contrat mentionne une date précise comme référence. Afin de déterminer le montant du nouveau loyer, il faut donc appliquer la formule simple suivante : ( Loyer au moment de la révision x IRL dernièrement publié) / IRL publié lors de la signature du contrat (douze mois auparavant) Exemple :

Un contrat a été souscrit en janvier 2010, pour un loyer de 850 euros. À la signature du contrat, le dernier IRL publié par l'INSEE (4e trimestre 2009) était de 117,47.

Douze mois après, c'est-à-dire en janvier 2011, une révision du loyer s'impose. L'INSEE a cette fois-ci publié, le 14 janvier 2010, l'IRL du 4e trimestre 2010 qui est de 119,17.

Pour déterminer le montant du nouveau loyer, le bailleur multipliera donc l'ancien loyer avec l'IRL rendu public le 14 janvier 2010, puis divisera le tout avec l'IRL publié lors de la souscription. Ce qui donne :

(850 euros x 119,17) / 117,47= 862,30 euros. Le nouveau loyer ne pourra donc dépasser 862,30 euros pour les douze prochains mois. REMARQUES sur les contrats de location souscrits avant le 10 février 2008

Avant le 1er janvier 2006 : entre le 1er janvier 1995 et le 1er janvier 2006, le calcul de la révision des loyers se basait encore sur l'indice de coût de la construction (ICC). Ainsi, pour déterminer le nouveau montant des loyers à appliquer sur un contrat souscrit entre ces dates, ce n'est pas l'IRL, mais l'ICC avec toutes les règles y afférentes qui doivent être appliqués.

Entre le 1er janvier 2006 et 10 février 2008 : l'IRL sert de base dans le calcul des révisions des loyers depuis le 1er janvier 2006. Cependant, cet indice n'est pas uniquement obtenu avec la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, comme c'est le cas aujourd'hui, mais il prend également en compte l'indice du coût de la construction pour 20 % et l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement pour 20 %. Par conséquent, les révisions des loyers pour les contrats signés entre ces dates doivent se baser sur cet ancien IRL.

Publication des IRL

Avant le 14 février 2008, la publication de l'IRL par l'INSEE était toujours décalée de deux trimestres par rapport au trimestre concerné. Ainsi, une publication à la mi-janvier concerne en réalité l'IRL du troisième trimestre de l'année précédente. Depuis le 14 février 2008, l'IRL est publié 15 jours après chaque trimestre. En l'occurrence, la dernière publication de l'INSEE, le 14 janvier 2011, concerne l'IRL du dernier trimestre de l'année 2010. Pour réviser les loyers, il faut donc tenir compte de ce décalage entre la date de publication de l'IRL et le trimestre concerné.

Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ?

Si le montant d'un loyer n'a jamais été révisé depuis plusieurs années, le bailleur a le droit de réclamer un réajustement de celui-ci sur les cinq dernières années. Pour que cette revalorisation soit possible, il faut cependant que le contrat de location ait prévu la révision annuelle du loyer. La détermination de la hausse se fera alors en se basant sur les derniers indices de références (ICC ou IRL) en date aux moments où les révisions devaient intervenir. Exemple : Un contrat de location a été signé le 25 mars 2007, prévoyant une révision des loyers tous les ans à chaque date anniversaire du bail. Le 25 mars 2010, le bailleur décide de réajuster le loyer en sachant qu'il ne l'a jamais fait sur les 3 années précédentes. Le loyer initial, c'est-à-dire en 2007, était de 450 euros. Le bailleur déterminera le nouveau loyer qu'il appliquera à partir du 25 mars 2010 sur la base des derniers indices de référence publiés avant le 25 mars de chaque année. Ce qui donne :

au 25 mars 2007,

Loyer = 450 euros X IRL 3ème trimestre 2006 / IRL 3ème trimestre 2005 = Loyer 1

au 25 mars 2008,

Loyer = Loyer 1 X IRL 4ème trimestre 2007 / IRL 3ème trimestre 2006 = Loyer 2

au 25 mars 2009,

Loyer = Loyer 2 * IRL 4ème trimestre 2008 / IRL 4ème trimestre 2007 = Loyer 3

au 25 mars 2010,

Loyer = Loyer 3 * IRL 4ème trimestre 2009 / IRL 4ème trimestre 2008 = Loyer 4 Dans le cas énuméré ci-dessus, le nouveau loyer appliqué après le 25 mars 2010 sera donc le « Loyer 4 ».

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