L'investissement en EHPAD - Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes

L'investissement en EHPAD peut être très avantageux dû à la forte demande de ce marché, à condition de respecter certains points concernant la résidence.

EHPAD

Les investissements immobiliers relatifs aux établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) présentent des avantages particulièrement sûrs et rentables. Ils constituent un moyen de placement idéal pour la retraite grâce notamment à la possibilité de percevoir des revenus supplémentaires non fiscalisés. Ce type de placement est d'ailleurs aujourd'hui considéré comme la meilleure méthode pour pouvoir bénéficier d'une retraite complémentaire nette d'impôt.

L'EHPAD est une résidence comprenant des chambres médicalisées destinées à l'accueil de personnes âgées nécessitant une assistance quotidienne. Les EHPAD fournissent un ensemble de services incluant l'hébergement, la restauration, les soins d'hygiène et médicaux, les loisirs, etc. Ces établissements sont autorisés à accueillir des personnes âgées de 60 ans et plus, et doivent respecter la loi du 24 janvier 1997 concernant la réforme des EHPAD complétée par les décrets d'avril 1999 et de mai 2001.

Actuellement, le marché des EHPAD connaît donc un fort développement encouragé par le phénomène démographique du « Papy Boom ». La France compterait près d'un million d'habitants âgés de plus de 85 ans, avec un taux de prévalence de la dépendance avoisinant 25 %. L'investissement dans l'immobilier destiné à être utilisé en établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes s'avère donc être prometteur et affiche une rentabilité moyenne non négligeable de 5 à 6 %.

Choisir cet investissement

L'investissement immobilier en tant qu'EHPAD s'adresse aux investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine afin de percevoir une rente mensuelle grâce à des revenus fonciers assimilés comme un complément de retraite.

L'investisseur doit opter soit pour le statut de Loueur meublé professionnel (LMP), soit pour le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) pour investir dans ce type de bien immobilier.

Les EHPAD sont soumis à une règlementation stricte comprenant une convention tripartite, des normes à respecter concernant les locaux, etc. L'investisseur devra donc être particulièrement vigilant au sujet de l'équilibre financier de l'établissement. De la même manière, il devra également veiller à sa rentabilité économique ainsi qu'à la cohérence des revenus fonciers perçus.

Avantages fiscaux

L'investissement immobilier dans un EHPAD donne lieu à un certain nombre d'avantages selon que l'investisseur opte pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Les avantages communs accordés aussi bien aux investisseurs LMP que LMNP tiennent du fait que ses statuts ne sont pas soumis au régime de la Tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable, ni du montant annuel d'impôts à payer. Par conséquent, les investisseurs en LMP et LMNP auront :

• La possibilité de récupérer la TVA si l'investissement consiste à acquérir un logement neuf. Il y a toutefois 3 conditions à respecter :
• La signature d'un bail commercial de 9 ans au minimum avec l'exploitant prestataire
• Ce prestataire doit fournir un ensemble de services para-hôtelier comprenant le gardiennage, l'entretien des locaux, le service des petits déjeuners ainsi que la fourniture du linge de maison.
• Une taxe de 5,5 % sera prélevée sur les revenus fonciers reçus
• La possibilité d'amortir de manière linéaire sur 30 à 40 ans les bâtiments (terrain non compris)
• L'amortissement linéaire possible du mobilier pendant une période de 5 à 7 ans, permettant notamment de procéder à des amortissements réputés différés.

Les avantages obtenus par les propriétaires LMP sont les suivants :

• La possibilité de défalquer du revenu global la totalité des charges foncières telles que les frais d'acquisition, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien et de réparation, etc.
• Des plus values de cession du bien entièrement défiscalisées si les revenus annuels sont inférieurs à 90000 euros et si le propriétaire est LMP depuis 5 ans
• Des facilités concernant la transmission du patrimoine, au même titre que la transmission d'entreprise, avec des droits de succession allégés
• Des biens mis en location non inclus dans le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Valable si le loueur perçoit plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal grâce à cet investissement EHPAD et que ces profits annuels dépassent 23000 euros
• La possibilité de cumuler les avantages LMP/EHPAD avec d'autres investissements LMP, ou autres dispositifs de défiscalisation comme le Robien recentré, le Borloo, le Girardin, le Malraux ou les dispositifs ZRR (zones de revitalisation rurale)

Les avantages accordés aux investisseurs LMNP/EHPAD sont les suivants :

• Une défiscalisation unique de 5 % du prix de revient. Il s'agit d'une réduction d'impôt plafonnée à 25000 euros
• La possibilité de déduire des revenus globaux locatifs la totalité des charges foncières
• Des revenus fonciers non imposables si le propriétaire est soumis au régime réel d'imposition
• Les avantages accordés par le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si les profits annuels sont inférieurs à 32000 euros. Ce qui permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts
• Les bénéfices de cession immobilière qui suivent le régime des plus values privées.

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