Fonder une SCI familiale

La SCI est une forme de société qui peut être créée entre époux, concubins, partenaire de Pacs, selon l'article 1832-1 du Code civil. Elle permet l'acquisition en commun d'un bien immobilier à des fins non commerciales. L'avantage pour le couple réside dans le fait que chaque membre garde un droit sur le patrimoine concerné, même en cas de décès ou de séparation. Ce qui permet à ce membre d'éviter la vente de l'habitation, ou, s'il le souhaite, vendre le bien en question à de meilleures conditions.

Un couple seul, ou avec d'autres personnes physiques ou morales peut s'associer pour former une même société civile immobilière. Chaque membre obtient une part sociale en fonction de son investissement et peut s'impliquer avec les autres associés ou non dans sa gestion selon le contrat convenu par l'ensemble. Précisons que la personne morale, qui peut être une société ou une entreprise, est autorisée à faire partie d'une SCI à condition d'avoir une personnalité juridique. Les sociétés en participation (S.E.P.) ainsi que les sociétés de fait ne peuvent donc pas faire partie d'une SCI.

Les statuts des époux en société civile

La situation des époux associés en société civile est soumise aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985. Si les époux sont mariés sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, la création et la gestion de la SCI devraient se faire sans grandes difficultés.En revanche, les époux qui s'associent dans le cadre d'une SCI en intégrant leurs biens « communs » comme apports pour l'acquisition de parts sociales, doivent respecter quelques points précis.

Un époux seul qui souhaite faire un apport à une société en utilisant des biens communs doit avertir son conjoint et justifier dans l'acte notarié que celui-ci a bien été informé. Le conjoint ayant effectué l'apport sera ensuite considéré comme associé, sauf si l'autre époux demande à faire partie de la société civile. Si cela arrive, cette personne sera également considérée comme associée et possèdera la moitié de la part représentée par les biens communs apportés à condition que son intention ait été affirmée lors de l'apport, l'agrément ou l'acceptation.

Si le conjoint d'un associé manifeste son intention de faire personnellement partie de la SCI, après que cet associé a effectué un apport et une acquisition, ce dernier n'est pas autorisé à participer au vote lors de la délibération sur l'agrément, et le calcul de la majorité ne tient pas compte de ses parts.

Les situations en cas de divorce

Dans le cadre d'une séparation ou d'un divorce, les situations diffèrent selon que les membres du couple soient ou non associés dans la société civile, ou que l'apport ait fait intervenir des biens communs ou pas :

Il peut arriver que plusieurs personnes soient propriétaires d'un même bien immobilier, notamment lorsqu'ils héritent ensemble de ce bien, mais également lorsque ses personnes sont de la même famille ou des concubins ayant fait l'acquisition d'une résidence. Dans ces conditions, ses propriétaires forment souvent une Société Civile Immobilière Familiale pour mieux gérer le bien acquis. Sa constitution ne se limite d'ailleurs pas à la gestion du patrimoine, mais peut aussi aider dans la construction immobilière, dans la gestion d'un patrimoine professionnel, mais également pour obtenir des avantages fiscaux.

Comme il a été vu précédemment, les époux peuvent constituer une SCI familiale dans le cadre d'une acquisition de logement et suivant leur régime matrimonial. Le regroupement des propriétaires proches en SCI familial permet de décanter plus facilement les circonstances où la règle de l'indivision prévaut. C'est un système qui permet également d'éviter la vente du bien pour résoudre un conflit, une séparation ou un divorce.

Dans une SCI familiale, chaque membre de la famille inscrit la part du bien qu'il possède comme apport pour la Société Civile. Cette dernière devient alors propriétaire de l'ensemble du bien immobilier, et sera utilisée dans un but non commercial au même titre que toutes les sociétés civiles.Le fonctionnement de ce type de structure est régi par des statuts. En ce sens, ils doivent impérativement constituer un document écrit. L'article 1835 du Code civil fourni des indications concernant leur contenu, mais l'assemblée peut les rédiger librement, sous seing privé ou en présence d'un notaire.

Un gérant est obligatoirement nommé pour conduire les affaires quotidiennes de la SCI, qu'il doit ensuite relater à l'assemblée. Le poste de gérant ne nécessite aucune capacité particulière. Néanmoins, des critères relatifs au profil et au mandat du gérant peuvent être établis par l'assemblée et intégrés dans les statuts. Pour le cas d'une SCI familiale qui rassemblerait des parents et leurs enfants, les plus anciens sont généralement gérants pour une durée indéterminée.

Ce sont également les statuts qui déterminent le calcul de la majorité qui correspondrait à l'assemblée, étant donné que les décisions importantes sont validées par le vote des membres. De la même manière, les statuts peuvent attribuer un droit de regard à l'assemblée concernant le remplacement d'un sociétaire décédé par un autre héritier.