Vendre une habitation et emprunter pour en construire une autre

Le prêt relais ou crédit in fine désigne par définition un contrat de financement souscrit par une personne souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier, alors même qu'il possède une maison ou un appartement mis en vente. Il s'agit donc d'un crédit de transition ou d'une avance, dont la valeur maximale varie de 50 à 80% de la valeur du bien immobilier à vendre. Le prêteur s'appuie sur l'estimation d'un notaire ou d'une agence immobilière dans le calcul du financement en crédit relais. Ce contrat dure au maximum 2 ans. Cela signifie que l'emprunteur est supposé trouver un acquéreur pour son bien et pouvoir ainsi rembourser son prêt à l'échéance du contrat. Le propriétaire rembourse uniquement les intérêts tout au long du contrat, le capital étant soldé après la vente du bien. Les banques donnent néanmoins la possibilité de remboursement des intérêts à la revente, si l'emprunteur le souhaite. Le paiement en différé des intérêts augmente toutefois le coût du financement: les rémunérations sont en effet capitalisées par la banque et s'apprécient sur la base des taux pratiqués par le créancier au fil des mois qui passent.

Le prêt relais s'adresse ainsi aux propriétaires, en proie à un manque de trésorerie temporaire du à l'attente de la vente de leur bien. A noter que l'emprunteur reste lié au contrat de crédit relais, même si la vente de son bien ne se réalise pas avant l'échéance. Ainsi, même si la cession n'a pas lieu, le remboursement des sommes empruntées est obligatoire. Le propriétaire se doit de ce fait de trouver une autre solution de financement pour la construction d'un nouveau bien ET pour le remboursement du prêt relais, en attendant la vente de son actuel appartement ou maison.

Trois déclinaisons du crédit relais existent sur le marché. La première apparaît sous forme d'un crédit relais classique accompagné d'un crédit amortissable. Dans ce cas, vous empruntez entre 60 et 70% de la valeur du bien constitué en apport au titre du prêt relais et complétez les 40 à 30% restant avec un crédit amortissable. Vous remboursez chaque mois, en plus des intérêts du crédit in fine, les échéances – capital ajouté des intérêts – du prêt amortissable. Vient ensuite le prêt relais avec «franchise totale», assorti d'un prêt amortissable avec différé d'amortissement. Avec ce contrat, vous payez les intérêts du crédit relais à l'échéance pendant 24 mois. Sur la même période, grâce au différé d'amortissement, vous remboursez uniquement les intérêts du prêt amortissable. Le prêt relais «sec» est le dernier type de contrat de crédit in fine sur le marché. Le recours à ce montage financier signifie que le montant de la vente est égal ou nettement supérieur au budget de la construction. L'avance du crédit relais suffit donc à financer les travaux, avant la vente du bien.