Comprendre les SCPI avant d'investir

Aux côtés de l'investissement immobilier « classique », l'investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI constitue l'autre forme de placement majeur dans la pierre. Les opérations dans une SCPI présentent néanmoins certaines spécificités à maîtriser avant de se lancer.

En France, la définition juridique d'une Société civile de placement immobilier renvoie à une structure qui réalise des investissements immobilier à partir de placements collectifs. La SCPI collecte pour ce faire de l'argent auprès du public intéressé, puis investit les sommes ainsi obtenues sur un parc immobilier constitué généralement de biens locatifs choisis pour leur attractivité et leur rentabilité.

Les loyers perçus par la SCPI sur ces biens sont par la suite redistribués aux investisseurs, sous forme de dividende calculé en fonction de leurs investissements respectifs. Organismes régulés par l'AMF ou Autorité des marchés financiers, les SCPI ont l'obligation d'appliquer une entière transparence dans la gestion de leurs activités et de leurs fonds. Deux types de SCPI existent sur le marché, dont les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

En fonction de leurs objectifs, les SCPI peuvent être également classées en deux catégories distinctes. D'un côté, les sociétés civiles de placement immobilier de rendement cherchent avant tout à distribuer à leurs associés – les investisseurs – des revenus réguliers, généralement chaque trimestre. Leur portefeuille immobilier est constitué essentiellement d'entrepôts, de locaux commerciaux, de bureaux ou d'autres biens à usage professionnel ou industriel. Leur durée de vie est supérieure à 50 ans dans la plupart des cas.

Viennent ensuite les SCPI de valorisation, dont l'objectif consiste à faire profiter aux associés des plus-values réalisées lors de la liquidation du patrimoine. Ainsi, la période de liquidation de la SCPI, ainsi que les conditions et les dates d'achat, constituent des critères de rentabilité non négligeables pour ce type de structure. Le patrimoine d'une SCPI de valorisation est constitué essentiellement de biens de grande valeur, comme des appartements situés dans un quartier chic d'une grande métropole ou d'un bâtiment historique.

Dans tous les cas, le mode d'investissement dans les SCPI reste identique. Contrairement à un investissement immobilier classique, la pierre papier est accessible à tous les budgets. La souscription de ce placement se fait par parts, dont le ticket d'entrée nominal varie de 300 à 1000 euros. Un particulier peut détenir, sauf exceptions, autant de parts que ses moyens lui permettent et en tirer les revenus correspondants.

Les dividendes perçus sur les parts détenues dans une SCPI sont imposables au titre des prélèvements sociaux et de l'impôt sur le revenu. Si l'investissement dans la pierre papier a été effectué en cash, l'investisseur paye à l'administration fiscale le montant exact de sa tranche marginale d'imposition ainsi que ses cotisations sociales. Par contre, si l'investissement est réalisé à crédit, l'administration fiscale déduit les intérêts des revenus imposables comme dans un achat immobilier classique.