Avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir

Comment cela ce passe avant un contrat de vente pour un terrain à bâtir?

Principe

Avant la signature de l'acte définitif de vente d'un terrain à bâtir, le vendeur et l'acquéreur doivent signer un avant-contrat stipulant toutes les conditions dans lesquelles la vente sera réalisée. La rédaction de l'acte ne doit pas être effectuée à la légère puisque le document engage à la fois le vendeur du terrain et son acheteur. C'est pourquoi il est préférable de faire appel à un professionnel choisi d'un commun accord par les deux parties. Ce dernier a par ailleurs un devoir d'information et de conseil et fournira par conséquent toutes les informations dont le vendeur et l'acquéreur ont besoin concernant notamment leurs obligations et leurs droits. Il mettra en outre ses compétences en œuvre pour bien rédiger les clauses particulières.

Selon le choix des parties concernées, l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir peut se décliner en :

une promesse unilatérale de vente ;

une promesse unilatérale d'achat ;

un compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir : La promesse unilatérale de vente est rédigée par le propriétaire qui vend le terrain. Il y précise notamment qu'il donne une option à l'acheteur pour un délai stipulé de manière claire et précise. Ce document peut relever d'un acte sous seing privé et donc rédigé sans la présence d'un notaire et signé par les deux parties. Le contraire est également possible, en l'occurrence devant un notaire ou tout autre professionnel possédant les compétences requises. La promesse doit être enregistrée à la recette des impôts du lieu d'habitation de l'un des signataires dans les 10 jours suivant sa signature.

La promesse unilatérale d'achat : Seul l'acheteur s'engage ici dans la transaction, en signalant par écrit au vendeur le prix auquel il acquerra le terrain et sa date d'acquisition. Rien ne garantit que le bien lui sera effectivement vendu. Dans la pratique, ce document est juste une étape précédant la signature d'un compromis de vente entre les deux parties.

Le compromis de vente : Également connu sous le nom de « promesse synallagmatique », le compromis de vente signifie que le vendeur s'engage à céder son terrain à l'acquéreur et que ce dernier s'engage pour sa part à l'acheter. Le prix auquel le bien sera vendu sera précisé clairement dans cet avant-contrat. Aucune des deux parties ne peut se défaire de cet engagement, sauf sous certaines conditions relatives à un délai de rétractation ou encore une clause suspensive.

Clauses obligatoires

Un avant-contrat doit en l'occurrence mentionner :

l'état civil du candidat acquéreur et celui du vendeur ;

les informations concernant le terrain : notamment ses références cadastrales, son origine (héritage, achat, donation, etc.), la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, le nom du notaire ayant authentifié la précédente transaction, la surface exacte du terrain avec sa description précise, l'existence ou non des servitudes de passage sur le terrain ;

l'attestation que le terrain n'est pas hypothéqué ;

les modalités de paiement (prêts, aide, en totalité, échelonné, etc.) et le prix auquel il sera cédé ;

le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation ;

le délai avant lequel l'acte de vente définitif doit être signé ;

le montant des honoraires de l'intermédiaire, en mentionnant la partie qui se chargera de les payer .

Conditions suspensives

Pour mieux se protéger, le candidat acquéreur peut inclure des conditions suspensives dans l'avant-contrat. Au cas où les conditions stipulées ne seraient pas remplies, la vente sera annulée. Généralement, un avant-contrat contient les conditions suspensives suivantes :

l'obtention d'un prêt bancaire servant à acheter le terrain. Cette condition reste valable même si elle n'est pas mentionnée dans le document.

la revente du logement du candidat acquéreur ;

l'acquisition d'un certificat d'urbanisme ;

l'obtention d'un permis de construire pour le logement qui y sera bâti ;

l'absence de préemption par la commune ou un locataire ;

Clause interdite

En aucun cas, un avant-contrat ne peut contenir une clause qui désengage le vendeur professionnel du terrain de tous vices cachés. Une telle clause est considérée comme abusive.

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