Acquisition de bien immobilier : comment réagir en cas de vices cachés ?

Tout défaut constaté au sein d'une maison ou d'un appartement ne peut être qualifié de vice caché. En effet, certaines conditions doivent au préalable être remplies pour qu'une anomalie puisse être ainsi caractérisée.

Tout d'abord, l'existence de l'imperfection au sein de l'habitation doit être antérieure à la date de son acquisition, à charge pour l'acquéreur de faire la preuve de cette antériorité pour faire valoir ses droits. Il est logique en effet que si un défaut apparaît après la vente, aucune responsabilité ne puisse en être amputée au vendeur.

Ensuite, le problème à l'origine du désagrément doit être masqué, c'est-à-dire que même après avoir effectué un contrôle approfondi de l'habitation, le nouveau propriétaire n'a pas eu l'occasion de déceler le défaut en question bien avant l'achat du bien immobilier.

Enfin, l'article 1641 du Code civil précise dans ses alinéas que le défaut doit être d'une ampleur raisonnablement conséquente pour limiter le nouvel acquéreur dans la jouissance normale du bien immobilier objet de la vente.

Lorsque ces critères sont réunis, un défaut peut dès lors être considéré comme étant un vice caché. Dans la pratique, des problèmes classiques comme la présence de termites, ou le fait qu'une habitation soit localisée dans une zone inondable, sont des vices cachés lorsqu'ils ne sont pas mentionnés par le vendeur. Une action peut ainsi être engagée par le nouveau propriétaire pour obtenir réparation.

En cas de découverte d'un vice caché dans sa nouvelle acquisition immobilière, le propriétaire engage une procédure pour aboutir à une réparation qui, selon le cas ainsi que l'importance des défauts constatés, peut être l'une ou l'autre des éventualités suivantes.

Tout d'abord, un règlement à l'amiable est toujours recommandé entre le vendeur et le nouvel acquéreur, une démarche de particulier à particulier ayant pour conséquence le dédommagement de l'acheteur, compte tenu des vices cachés constatés.

À défaut de cette première alternative, les articles 1644 et 1646 du Code civil prévoient deux autres éventualités. La première concerne tout simplement l'annulation de la vente, avec obligation au vendeur de remettre à l'acquéreur toutes les sommes qu'il a déboursées, dont principalement le prix d'achat de la maison ainsi que les charges et autres frais afférents à l'acquisition. La seconde possibilité prévue par le Code civil enjoint au vendeur de verser à l'acheteur une somme pour la réparation des vices cachés.

Un délai est précisé par l'article 1648 du Code civil pour l'engagement des actions en justice relatives aux vices cachés dans une habitation nouvellement acquise. Ainsi, les néo-propriétaires de maisons ou d'appartements renfermant un vice caché sont tenus de se déclarer pendant une période de 2 ans à compter de la découverte du défaut. Les transactions concernées par ce texte sont celles qui ont eu lieu depuis le 17 février 2005.