Choisir d'acheter dans le neuf ou dans l'ancien?

Vous voulez acheter mais vous en savez pas si vous devez choisir un achat dans l'immobilier ancien ou l'immobilier neuf ? Notre dossier vous donne les avantages et les inconvénients de chaque possibilité.

Le haut d'une maison en construction
Tous les experts en gestion de patrimoine affirment que l'immobilier reste un excellent investissement. En 2009, près de 106000 logements neufs ont été vendus contre 590000 biens immobiliers anciens. Un premier choix important s'impose donc à la personne qui souhaite acquérir un logement: acheter un bien immobilier neuf ou ancien? Voici en quelques points, des éléments qui aideront les acheteurs potentiels dans leur décision.

Acheter dans le neuf

Les avantages du neuf

Un logement est considéré comme neuf durant les 5 premières années après sa construction. L'achat d'un logement neuf commence aujourd'hui à se redynamiser grâce aux crédits immobiliers et la baisse des taux d'intérêt appliqués sur le marché. L'investissement dans l'immobilier neuf est généralement synonyme de confort, de sécurité et d'avantages fiscaux. Les avantages de l'achat d'un bien immobilier neuf sont :

  • Le confort, avec l'assurance d'acquérir un bien qui soit aux normes actuelles en matière d'installation électrique, de plomberie, de chauffage, etc. Le logement neuf aura également une isolation thermique et phonique optimale qui permettra à son locataire de réaliser des économies d'énergie.
  • La sécurité ainsi que le bénéfice procuré par les nouveaux équipements collectifs récents et sécurisés comme les ascenseurs, les places de parking, la vidéosurveillance, etc.
  • La présence de surfaces optimisées telles que les jardins, les balcons et les caves.
  • Une garantie décennale du constructeur, étant donné que les premières grandes réparations interviennent généralement après dix ans
  • Les avantages fiscaux, avec la possibilité de bénéficier d'un crédit immobilier à taux zéro qui permettra à l'acquéreur de réduire le coût de l'opération et donc de maintenir son niveau de vie pendant l'emprunt.
  • Des frais réduits concernant l'indemnisation du notaire et la taxe de publicité foncière. Les frais d'acquisition d'un bien neuf atteignent d'ailleurs 2 à 3 % du prix de la vente contre 7 à 8 % dans le cadre de l'achat d'un bien ancien. Notons également que le prix d'une habitation neuve inclut la TVA, contrairement au prix d'un logement ancien.

Les inconvénients du neuf

Les candidats à l'acquisition d'un bien neuf doivent souvent faire face à quelques inconvénients dus principalement à la rareté des nouveaux logements en centre-ville, faute de terrain libre.

Les points négatifs de l'achat d'un logement neuf sont :

  • L'attente de pouvoir acheter le logement neuf, car l'offre est généralement inférieure à la demande. Il faut accepter d'emménager dans le lieu 12 voire 18 mois après son achat. L'acquéreur sera d'ailleurs parfois obligé d'acheter sur plan, c'est-à-dire, avant la construction du logement qu'il souhaite acheter.
  • Le prix du bien immobilier est généralement 15 % plus cher que celui du logement ancien.
  • L'éloignement du bien neuf par rapport aux zones commerciales, aux écoles, aux moyens de transport en commun, etc., étant donné qu'il existe peu de construction de logement neuf en centre-ville.
  • Le mode de financement, en raison de l'obligation de financer les travaux au fur et à mesure de leurs progressions, et de débourser les intérêts intercalaires causés par les déblocages successifs de fonds concernant le prêt immobilier.
  • La découverte après l'achat d'un logement acheté sur plan, qui n'exclut pas des déceptions qui peuvent ensuite aboutir à des recours coûteux en temps et en argent.

Acheter dans l'ancien

Les avantages de l'ancien

L'investissement dans un bien immobilier ancien donne plus d'opportunités, vu que l'offre est habituellement supérieure à la demande. Il sera plus facile de trouver l'emplacement qui correspond le mieux au cadre de vie souhaité. De plus, l'acheteur pourra plus facilement avoir l'historique des prix de vente et des prix de location. Ce qui lui permettra d'évaluer sa marge de négociation lors de l'achat du bien.

Les avantages de l'achat d'un bien immobilier ancien sont :

  • Les nombreux choix et une grande diversité de biens. Les logements anciens sont souvent répandus dans le centre-ville ou le locataire pourra se loger à proximité des lieux commerciaux, des moyens de transport en commun, des écoles, etc. Les choix incluent des maisons datant du XIXe siècle ou des habitations plus ou moins récentes qui peuvent présenter autant de confort que les logements neufs.
  • Le charme architectural, décoratif ou parfois historique que présentent les habitations anciennes des siècles précédents. Ces dernières peuvent posséder des décorations typiques, notamment sur leur parquet, leur cheminée, etc., ou comporter de jolies moulures sur la façade.
  • La possibilité de facilement trouver des prix moins élevés que dans le neuf, et de réaliser une plus value sur le long terme.
  • De bénéficier de certaines aides selon des conditions spécifiques. L'investisseur peut notamment recourir aux subventions ANAH, au crédit d'impôt dans le cadre de travaux importants comme ceux qui concernent la performance énergétique. Il pourra aussi bénéficier d'une TVA à 5,5 % pour certaines rénovations.
  • L'achat d'une construction finie qui permet à l'acquéreur d'apprécier le logement à sa juste valeur dès la première visite d'achat.
  • La disponibilité du bien généralement beaucoup plus rapide qu'avec le neuf. L'emménagement dans une habitation ancienne peut facilement se faire en quelques jours, alors que l'accès au logement neuf est souvent possible qu'au bout de plusieurs mois.

Les inconvénients de l'ancien

En achetant un bien ancien, l'acquéreur doit accepter un certain nombre de contraintes relatives à la vétusté du lieu. Les inconvénients que présente l'achat de logements anciens sont :

  • Des frais d'acquisition plus élevés que pour l'achat d'un logement neuf.
  • Les travaux de remise en état possibles tels que la mise aux normes d'une installation électrique ou d'un ascenseur, la réfection de la toiture, le ravalement des murs ou le remplacement d'une chaudière, etc. Ce qui nécessite d'ailleurs de prévoir un budget dédié aux éventuels travaux.
  • La faible performance du bien immobilier en matière d'isolation thermique et phonique. Ce qui peut altérer le confort du locataire et générer des factures en électricité ou en gaz plus lourdes qu'avec une habitation neuve.
  • Des charges d'entretien plus importantes que celles des nouvelles habitations.

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