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Les vices cachés

Le problème des vices cachés est récurrent lors de l'achat d'un bien. Retrouvez ici que faire pour éviter au maximum de se retrouver confronté au problème.

Une loupe pour chercher les vices cachés
Malgré le contrôle porté par l’acheteur lors d’une transaction, la vente d’un bien immobilier n’est pas à l’abri d’un vice caché pouvant rendre les locaux impropres à son utilisation normale. Il est donc recommandé de faire appel à un expert pour évaluer le bien avant l’achat du logement.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Un vice est par définition un défaut suffisamment important pour rendre l'objet impropre à l'usage pour lequel il a été acheté. Il s'agit également d'un défaut susceptible de diminuer sensiblement la valeur du bien de telle sorte que sa transaction d'achat n'aurait pas abouti si le défaut avait été connu par l'acheteur avant l'acquisition de l'objet. Le vice est alors dit « caché » lorsqu'il n'apparaît pas de manière évidente lors d'un examen soigneux du bien en question, et que seule l'intervention d'un expert aurait pu permettre la détection du défaut. Un vice caché peut aussi bien concerner un bien meuble (les automobiles, ½uvres d'art, etc.) que les biens immeubles (appartements, maisons, etc.).

Voici quelques exemples de défauts qui peuvent être considérés comme des vices cachés :

  • Les fondations qui s'effritent,
  • Des moisissures à l'intérieur d'un mur,
  • Le caractère inondable d'une maison,
  • L'inconstructibilité du terrain vendu,
  • Une dalle en béton fissurée, etc.
  • Auprès de qui les faire constater ?

    Pour avoir un caractère « caché », le défaut qui constitue le vice doit avoir échappé à l'examen de son propriétaire avant l'achat de l'objet concerné. Par conséquent, faire appel à un expert se trouve être la meilleure précaution, surtout si le bien a beaucoup de valeur et que l'acquéreur n'est pas un spécialiste en la matière. Si le défaut caché fait l'objet d'un litige entre le nouvel acquéreur du bien et son ancien propriétaire, un expert sollicité par le tribunal de grande instance sera chargé de constater le vice.

    À qui demander réparation ?

    Selon la loi, et en vertu de l'article 1641 du Code civil, le vendeur d'un bien immobilier est tenu de garantir que les locaux qu'il souhaite vendre ne font pas l'objet d'un vice. Toutefois, il arrive que le vendeur insère une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente. Cette clause précise que l'acheteur fait l'acquisition du bien en l'état et que celui-ci renonce à tout recours.

    Cependant, cette clause n'est plus valable si :

  • le vendeur est un professionnel
  • si l'acquéreur victime d'un vice caché arrive à prouver que le vendeur était de mauvaise foi et que le vice était connu par ce dernier lors de la signature du contrat de vente.
  • L'acquéreur victime d'un vice caché peut demander réparation à l'ancien propriétaire pour réclamer soit :
  • l'annulation de la transaction,
  • une indemnité correspondante à la réduction du prix de la vente du bien,
  • le versement de la somme correspondante aux prix de la réparation du vice.
  • À noter que cette demande de réparation peut se faire à l'amiable, ou en faisant intervenir le Tribunal de Grande Instance.

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