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Baux-Habitation
Réponse 44 du 24/07/2009
Question de Béru
Bonjour, nous sommes caution pour notre fils étudiant qui a souscrit un bail de location pour un studio vide à Lille de 25m2 auprès d'une agence le 13/10/2008. Il vient de donner son préavis. A la relecture du bail, celui-ci comporte un nombre important de mentions obligatoires et de clauses abusives : pas de mention du SIRET et de Caisse de garantie de l'agence, pas mention de surface du bien loué, pas d'indice de base pour la révision du loyer, ...De plus, on ne nous a pas fourni le tableau de répartition des charges prévu en annexe du bail, l'état de risques naturels et technologiques (valable 6 mois) date du 02/04/2007. Le DPE fourni ne correspond pas au bien loué, mais celui d'une chambre de 13m2 du même immeuble. L'imprécision dans la date de construction de l'immeuble (<1975) mentionnée sur le DPE ne permet pas de savoir si le constat d'exposition au plomb était obligatoire. Pour tous ces motifs, est-il possible de demander en lettre avec AR la résolution du bail à l'agence, de déménager et de rendre les clés par avance sans régler les 2 mois restants et demander la restitution du dépôt de garantie? Par avance, merci. Salutations distinguées.
Réponse de Maître Jean THEVENOT
Madame, Monsieur,
Votre question relative à une résiliation anticipée d'un bail dont vous êtes caution, pour insuffisance de mentions dans le contrat est épineuse.
En effet, d'une part la procédure ne peut être engagée que par votre fils et non par la caution elle même, mais plus encore, une procédure après que votre fils ait donné congé et après une occupation sans réclamation pendant 10 mois, me parait audacieuse.
Le juge aura tendance à penser que vous ne souhaitez en réalité qu'obtenir la restitution du dépôt de garantie par anticipation et deux mois de loyer gratuits, ce pour de simples motifs de formalisme.
Ainsi, en opportunité, je crains de devoir vous conseiller de vous abstenir de toute procédure, sauf à tenter par LRAR d'obtenir amiablement satisfaction mais sans grand succès de réussite.
En effet, le bailleur considèrera que la jouissance du bien ne s'en est pas trouvée affectée et que l'absence de caisse de garantie du mandataire agent immobilier, outre qu'elle est inopposable au bailleur, n'est pas obligatoire ; (l'agent ne doit en ce cas pas gérer de fonds) l'agent pouvant parfaitement être rémunéré pour son travail d'interface entre bailleur et preneur.
Si en effet certaines mentions du bail semblent indispensables, (surface), cela n'a pas handicapé votre fils qui a occupé le local pendant 10 mois et je ne pense pas que la révision du loyer ait eu à s'appliquer pour une période de moins d'un an, même à défaut d'indication dans le bail d'indice de révision.
Les autres documents visés dans votre mail sont certes d'utilité quant à l'occupation, mais sincèrement , je vois mal un juge d'instance, même favorable aux locataires habituellement vous dionner satisfaction sur ces seuls points.
Il eut été judicieux d'écrire avant le congé et de prétendre qu'à défaut d'avoir reçu réponse, seul un congé s'imposait, en tentant ainsi par la suite de tenter de faire prononcer aux torts du bailleur la résiliation du bail avec dommages-intérêts.
Engager une instance à tort est toujours risqué car l'adversaire ne manquerait pas de demander au Tribunal votre condamnation aux frais de procédure et d'avocat.
Ces explications vous sont bien évidemment données sans avoir pu examiner les pièces dont vous faites état, qui pourraient l'être dans le cadre d'une consultation en cabinet, avec analyse exhaustive de la situation factuelle.
J'espère néanmoins vous avoir donné une première approche juridique de la situation, même si celle-ci n'amène pas au résultat que vous escomptiez.
Jean THEVENOT
Maître Jean THEVENOT, consultez sa fiche sur www.cabinetsavocats.com
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