Droit-Construction-et-Urbanisme
Réponse 3838 du 03/11/2010

Réponse de Maître Emmanuel DESPORTES

1. Non conformités au contrat (notamment notice descriptive, plans ou destination) :

Le délai d'action est celui de droit commun (attention 5 ans depuis la réforme des prescriptions de juin 2008). Si le défaut de conformité n'est pas substantiel, le solde de prix peut-être consigné jusqu'à le vendeur résolve la difficulté. A défaut, l'obligation se résout en dommages et intérêts. Si le défaut est substantiel, la nullité peut même être demandée.

2. Vices de constructions apparents (élément conforme mais réalisé avec malfaçons):

Article 1642-1 du code civil : "Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer".

Article 1648 du même code : Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes de la jurisprudence (Cass, civ 3ème, 22 mars 2000 n°44), l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession

Attention, prise de possession (qui peut être concomitante ou non à la livraison à l'acquéreur) et réception (qui peut être expresse ou tacite) ne sont pas la même chose : la réception n'intervient qu'entre le vendeur et les constructeurs. Elle est généralement antérieure à la prise de possession ou livraison à l'acquéreur, mais pas forcément.

Donc, si toutes les vices apparents n'ont pas été dénoncés, il faut absolument le faire avant l'expiration d'un délai de 13 mois suivant la prise de possession (vendeur déchargé 1 mois après la prise de possession et prescription d'un an suivant la date où le vendeur est déchargé) ou 12 mois après réception si elle est postérieure à la prise de possession.

Attention, si le vendeur n'a pas levé les réserves à l'issue du délai, le seul moyen d'interrompre la prescription est d'agir en justice avant l'expiration dudit délai (donc "monter" son dossier et délivrer l'assignation – généralement référé expertise – bien avant l'expiration).