Droit-Immobilier
Réponse 14571 du 24/11/2011

Réponse de Maître TREVES Albert

Avant que la loi du 17 juin 2008 ne vienne modifier le droit de la prescription, l'article 2277 était le texte de référence en matière de recouvrement des loyers, des charges et des actions en répétition de l'indu Ce texte a donné lieu à un contentieux important visant à déterminer très précisément le domaine de la prescription de cinq ans. Il faut dire qu'à l'origine, l'article n'envisageait expressément cette durée de prescription que pour les seules actions en paiement des loyers. Toutefois, en se basant sur le dernier alinéa de l'article 2277 du Code civil, qui rendait applicable la prescription à "tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts" , la Cour de cassation l'avait appliqué aux charges locatives d'un immeuble; solution confirmée ensuite par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005.

Cette même loi a modifié l'article 2277 pour prescrire par cinq ans les actions en répétition des loyers et des charges. Sur ce point, les tribunaux refusaient de faire jouer la prescription quinquennale, considérant que les actions en répétition des loyers ou des charges indus relevaient du régime spécifique des quasi-contrats.

La loi du17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile vient de modifier en profondeur les dispositions du Code civil relatives à la prescription, avec pour objectif principal la réduction du nombre et de la durée des délais de la prescription extinctive.

L'article 2277 du Code civil qui prévoyait lui-même une prescription quinquennale pour les actions en paiement des salaires, loyers et autres sommes payables par années ou à des termes périodiques plus courts est devenu sans intérêt.

La prescription quinquennale n'atteint les créances qui y sont soumises que lorsqu'elles sont certaines et déterminées. Tel n'est pas le cas lorsque l'existence et la détermination de la créance de loyer est l'objet d'un litige entre les parties.

La prescription ne s'applique pas lorsque la créance dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui doivent résulter des déclarations que le débiteur est tenu de faire.