Droit-Immobilier
Réponse 11241 du 18/10/2011

Question de Mimosette

Projet d’achat d’un bien immobilier sans lien de parenté

A. Description de notre situation très complexe

Dans le texte ci-dessous :

- mon compagnon sera appelé « D ».
- moi, j’apparaîtrai sous le nom de « A ».
- le mari de « A » sera nommé « J »

« D » est un homme célibataire, sans enfant.
« A » est une femme mariée sous contrat séparation de biens, possédant un patrimoine immobilier important, et séparée officieusement de « J » son mari depuis plus de 4 ans, d’un commun accord avec celui-ci, sans autres procédures ni déclarations officielles, quelles qu’elles soient.
« A » a un héritier : son fils unique.
Pour des raisons d’intérêt fiscal, « A » a toujours son domicile principal avec son mari « J », lequel est handicapé, et à qui elle rend visite quotidiennement, son bureau jouxtant la maison.
Au regard de l’administration fiscale, ceci représente 2,5 parts pour le couple en ce qui concerne la déclaration des revenus.
« A » ne souhaite pas changer cette situation fiscalement intéressante pour elle.
« J » est resté au domicile conjugal ; il y est logé gratuitement par « A » qui est l’unique propriétaire dudit domicile.


Par contre, « D » et « A » vivent ensemble depuis plus de 4 ans dans une maison achetée par « A » en pleine propriété.

Cette maison est :

-
le domicile principal de « D », qui y paie sa taxe d’habitation
-
la résidence secondaire de « A » qui y paie sa taxe foncière.


B. Projet d’achat d’un bien immobilier

A court terme, « D » et « A » ont le projet d’acheter ensemble un bien immobilier, par exemple à 50/50, et souhaiteraient éviter la solution de la SCI, trop lourde à gérer.

En cas de décès :
-
« A » ne souhaite pas léser « D », et ne souhaite pas léser non plus son héritier unique.
-
« D » ne souhaite pas léser « A », et ne souhaite pas non plus léser ses deux sœurs qui seraient ses héritières en cas de décès.

C. Questions

1.
Comment doivent-ils procéder pour choisir la solution juridique la plus judicieuse afin de ne léser aucun héritier ou ayant-droit en cas de décès de l’un ou de l’autre ?
2.
Y a-t-il possibilité d’achat en indivision avec bénéficie de l’usus au survivant pour une période déterminée dans le temps (par exemple 5 ou 10 ans) ?
3.
En quoi consiste le démembrement de propriété ? Est-ce valable dans ce cas ?
4.
Sachant que la future maison consituera pour « D » son domicile principal et pour « A » sa résidence secondaire, que se passera-t-il en cas de revente avec plus-value immobilière ? La taxe sur la plus-value sera-t-elle applicable uniquement sur la part de « A » ou bien sur la valeur totale de la maison ?
5.
Enfin, si « A » ou « D » achète seul(e) la maison, que se passe-t-il si :

-
Si « A » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « D » paie d’éventuels travaux ?
-
Si « D » achète la maison en apportant 100 % du montant total et que « A » paie d’éventuels travaux ?