Droit-Immobilier
Réponse 10121 du 06/10/2011

Question de val

Bonjour,

Je viens d'acquérir un bien immobilier : un maison des années 50 en Bretagne et je découvre après coup une infiltration d'eau de pluie dans un mur en sous sol d'un garage ainsi que de l'humidité dans la maison.
Pouvez vous m'indiquer mes chances de gagner le procès et le montant d'une telle procédure sanchant que je n'ai pas d'assistance juridique.

Voici la lettre recommandée que je viens de faire parvenir à mon vendeur :

Madame, monsieur,

Nous revenons vers vous au sujet de deux dommages dont nous sommes victimes depuis l'achat de votre bien immobilier en juin 2011.
En effet, depuis notre entrée dans les lieux, nous avons constaté d’une part des infiltrations d’eau de pluie dans le garage d’autre part une humidité importante de la maison.

Le 4 août 2011, alors qu’il venait de pleuvoir, nous avons trouvé dans le garage une très importante flaque d'eau au sol et de l’humidité dans les murs situés à l'angle des façades au fond du garage où se situait une ancienne cuve de fioul.
Pensant dans un premier temps qu'il pouvait s'agir d'une fuite d'eau, j'ai fais une déclaration de sinistre auprès de mon assurance et j'ai pris contact avec la société de plomberie Corler Multiservices afin de réaliser un diagnostic. Il a été constaté qu'il ne s'agissait pas d'une fuite d'eau, mais d'une infiltration d'eau de pluie. Le plombier nous a informés que ces infiltrations résultaient d'un sinistre occasionné lors de travaux de raccordement de réseaux sur la voierie, alors que vous étiez propriétaires de la maison.
Il s’avère que ce plombier est celui qui a installé une chaudière entre la signature de la promesse de vente et l’acte de vente. C’est également lui qui à déposé avant notre visite de la maison, la cuve de fioul qui était en très mauvais état et qui a occasionnée une fuite de fioul dont la trace est encore présente au sol.

Vous ayant contacté par téléphone à l’issue de ce sinistre au mois d’août, vous m'avez confirmé avoir eu des infiltrations, en bas des murs, situés au fond du garage, où se trouvait la cuve à fioul. Selon vous les infiltrations auraient été résorbées par des travaux réalisés à l'époque du sinistre et consistant à installer une bande d'étanchéité plastique sur l'une des façades extérieure.
Par ailleurs, lors de notre conversation téléphonique, lorsque j’ai évoqué l’humidité sur le mur du garage, vous m'avez également indiqué n'avoir jamais eu de problème d'humidité dans la maison.
Propos que vous avez confirmé auprès de l’agence lorsque le diagnostic « Etat parasitaire » a établi la présence de moisissures dans la cuisine située à côté du garage en sous sol. En effet, à la lecture du rapport, j’ai fais part de mon inquiétude sur la présence de moisissures auprès de l’agence ainsi que de l’expert afin de savoir s'il s'agissait d'une humidité structurelle de la maison ou bien seulement d'une mauvaise aération.
L'expert ainsi que l'agence qui vous a contacté à ce sujet m'ont indiqué que cela était du à une mauvaise aération.

Depuis cet incident, à chaque pluie se produisent des infiltrations d’eau importante, en bas des murs, à l’endroit même où vous aviez subi votre sinistre lors de l’installation des réseaux.

Par ailleurs, il s’avère qu’en plus de ces infiltrations et de l’humidité qu’elles occasionnent dans le mur du garage, cette maison est insalubre.
Depuis ce sinistre nous avons fait venir plusieurs entreprises spécialisées dans les problèmes d'infiltration et d'humidité.
Le constat est accablant :
Les 4 murs de façades sont humides.
L'humidité est la résultante :
-
d’infiltrations d’eau de pluie dans les murs du garage ainsi que dans des micros fissures de la façade arrière
-
de remontées par capillarité dans les 4 murs de façade,

Au regard des conclusions des professionnels, ces dommages étaient nécessairement préexistants à la vente et ne pouvaient être ignorés du vendeur.
Les entreprises sont formelles sur l’antériorité des infiltrations et de l’humidité, malgré votre persistance à nier l’existence de ces dommages qui n’ont rien de concomitants à notre arrivée dans les lieux.
En effet, concernant les infiltrations d'eau de pluie dans le garage, la nature des réparations réalisées ne pouvait résorber le sinistre.
Il suffit de constater que la bande d’étanchéité plastique a été apposée uniquement sur l’un des 2 murs de façades concernés par le défaut d'étanchéité, ce qui n’être pas suffisant pour remédier aux infiltrations. A cela vient s’ajouter l’absence de drainage qui selon les professionnels était indispensable pour favoriser l’écoulement des eaux pluviales.

En outre, l’humidité présente dans la maison est en partie de nature structurelle (nature des sols et type de construction de la maison) et n’a donc rien de récent selon les professionnels.
A la découverte de ces dommages, viennent s’ajouter le fait :
- que nous avons retrouvé un canapé en tissu installé dans la pièce voisine du garage, entièrement recouvert de moisissures en moins de 3 semaines,
- que la peinture que vous aviez refaite dans la cuisine en sous sol s’écaille à très grande vitesse,
- que sous cette peinture il a été établi la présence de peinture au plomb camouflée par la récente peinture.

Enfin, selon les entreprises, pour résorber l'infiltration il convient :
-
soit de faire apposer une membrane extérieure sur les deux murs de façade concernés, ce qui nécessite d'importants travaux de terrassement,
-
soit de réaliser un cuvelage à l'intérieur des murs du garage.

Pour traiter l’humidité par capillarité il conviendra de réaliser une injection dans les murs.
Dans tous les cas, il faut également en plus de ces travaux refaire le ravalement, installer une VMC et réaliser un drainage.
A ce jour nous faisons faire des devis complémentaires auprès de plusieurs entreprises pour estimer la nature et le montant total des réparations nécessaires.
Il s'agit de travaux considérables et excessivement coûteux.

Sachez, que dans ce contexte, j'ai pris contact avec mon assistance juridique qui me propose d'engager une action en justice pour dol et réticence dolosive.
En effet selon l'article 1116 du Code Civil qui le régit, le dol est une manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l'une des parties à un acte juridique en vue d'obtenir son consentement.
Une expertise judicaire permettra de constater l'existence des ces sinistres et de dater leurs apparitions.
Notre préjudice est considérable tant sur la plan financier, que moral ainsi que sur la plan de la santé.
Je souffre d'allergies qui se transforment en asthme au contact des maisons humides et j'ai deux enfants en bas âge.
Par ailleurs nous avions acheté cette maison en toute confiance, car lors de notre visite elle nous avait semblée saine et sans travaux.
Notre consentement s'en trouve totalement vicié dans la mesure où si nous avions eu connaissance de ces faits, nous n'aurions pas acheté cette maison, dont la valeur s’en avère considérablement dépréciée.
Nous estimons avoir été totalement abusés et vous proposons deux solutions : trouver un arrangement à l'amiable ou bien engager une action en justice dans laquelle nous demanderons soit une réduction du prix de vente soit une résolution de la vente en fonction du montant des travaux ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Je vous demande de me faire part de votre décision au plus tard le 3 novembre 2011. Passé ce délai et sans nouvelles de votre part, je me verrai dans l'obligation de poursuivre une action en justice, une fois l’intégralité des devis recueillis.
Cordialement.

Merci de votre réponse